最近打算搞些小投資，所以自己做了一些投資方面的研究
乙個方案是投資房產
假設某處房產均價是4k一平方，並可以預見到5年之後的均價是8k一平方
那麼若花40萬購買房產，5年之後的收益就是80萬，年收益率為20%
為了通用起見，我們用x表示現在的房價，y表示n年之後的房價，s表示房子面積，得到第乙個公式
公式1：一次性付清房款年收益率 = (y*s-x*s)/(x*s)/n*100% = (y-x)/(x*n)
當然大部分人都是用貸款買房的
假設首付為50%，貸款20萬，10年還清，年利率7%，一共約需要投入20+20*7%*10/2=47萬，這樣看來投入47萬，5年之後可以賺33萬，年收益率為14%左右，除以2是因為隨著年限推後，利息逐漸減少，這裡取平均值
用firstpayrate 表示首付比例， 用 credityears 表示貸款年限，creditrate 表示貸款年利率，得到第二個公式
公式2：
貸款投資房產理論成本 tcost = x*s+x*s*(1-firstpayrate)*creditrate*credityears/2
貸款投資房產理論年收益率 = (y*s-tcost)/(tcost * n)
但是其實我們在這5年之中只付出了 20+27/10*5 = 33.5 萬，5年之後的便可以淨賺33萬，所以收益仍相當於是20%
公式3：
貸款投資房實際成本 rcost = x*s+x*s*(1-firstpayrate)*creditrate*credityears/2
貸款投資房產實際年收益率 = (y*s-rcost)/(rcost * n)
在這個計算過程中沒有把房屋出租的收益計算到裡面去，假設房屋的年租金相當於購買時總價的2.5%，則5年之後可收租金40*2.5%*5＝5萬元，這樣計算得到的年收益率為22.7%
假設房屋的年租金相當於購買時總價的比率為hirerate，得到公式4
公式4：
貸款投資房產實際年收益率 = (y*s+x*s*hirerate*n-rcost)/(rcost * n)
考慮一下房屋的租賃**也隨著房屋****而**的因素，這五年之中，第一年收租金1萬，最後一年收租金達2萬，簡單起見，我們認為房價的**幅度每年都相同，那麼這五年內可收租金，1.5萬*5＝7.5萬，計算後年收益率為24.1%
繼續擴充套件一下我們的公式，可以得到公式5
公式5：
貸款投資房產實際年收益率 = (y*s+(x+y)*s*hirerate*n/2-rcost)/(rcost * n)
下面我們假設房價的年增長率為increase，將公式進行簡化，得到公式6
貸款投資房產實際年收益率 = (x*(1+increase)n*s+(x+x*(1+increase)n)*s*hirerate*n/2-(x*s+x*s*(1-firstpayrate)*creditrate*credityears/2))/(x*s+x*s*(1-firstpayrate)*creditrate*credityears/2*n)
消去x和s，得到
貸款投資房產實際年收益率 = ((1+increase)n+(1+(1+increase)n)*hirerate*n/2-(1+(1-firstpayrate)*creditrate*credityears/2))/(1+(1-firstpayrate)*creditrate*credityears/2*n)
目前得到的這個公式比較接近於真實情況
但是忽略了以下一些因素
1。忽略了五年後賣房的提前還貸減少的成本
2。忽略了貸款利率會**的因素
3。忽略了二手房均價略小於新房的因素
4。忽略了房屋未交付前不能租賃的因素
我們前期的假設資料若也能夠成立，並考慮到了提前還貸的成本減少，我們可以認為，現階段房產投資的年收益大約為20%~30%之間。
聚焦投資房產的六大模式
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讀《收益率曲線的投資交易筆記》
目錄參考文獻 收益率曲線的 投資交易筆記 董德志 徐亮 的閱讀筆記。相對長期利率來說，短期利率對收益率曲線平陡變動的影響更大。短期利率的變動幅度更大 加息和減息對收益率曲線的影響 公升準和降準對收益率曲線的影響 收益率曲線分析邏輯 以短期利率為主，長期利率為次 短期利率主要受資金面影響，長期利率主要...
未確認融資收益的計算
甲公司為增值稅一般納稅人，2015年1月1日購入一台不需要安裝的裝置，計入固定資產。該裝置總價款500萬元，增值稅額85萬元。2015年1月1日支付285萬元，其中含增值稅85萬元。餘款分三年於於每年年末等額支付。第一期於2015年年末支付。計算各期的攤銷時會計處理。假定同期銀行貸款年利率為6 p ...