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第二階段專案概念設計及專案定位
步驟1：可模擬專案、重點競爭對手營銷策略分析
對可比專案分析的重點主要有專案概況、市場定位、**、銷售對策、主要**運用及投放頻率、公關**活動、其它特殊賣點和營銷手段。
步驟2：專案swot分析及總體思路擬定
階段a：專案的swot分析
從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規劃、專案定位、地形地塊、地段檔次、專案規模、汙染問題、政策環境、設計風格）對專案進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。
階段b：針對專案劣勢所採取的應對策略
階段c：專案總體思路的擬定 第
一、戰略部署。制訂專案的戰略目標及劃分實施步驟。
第二、軟體平台構築。達致專案戰略目標所需的軟體平台——「營銷大環境」的構築，應從專案的規劃階段就開始著手。
第三、硬體功能的配置。包括專案自身應實現的功能定位及專案結合周邊配套等所應實現的功能定位。
步驟3：專案潛在價值的挖掘
第一、挖掘專案先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環境價值、交通價值、地地形、規模、產品特色等方面入手。
第二、賦予其適當且最大化的後天價值。
第一大型別賣點：樓盤硬體價值
第二大型別賣點：產品可感受價值
第三大型別賣點：功能提公升型價值
第四大型別賣點：居住文化與生活方式
第五大型別賣點：情感
第六大型別賣點：身份
第七大型別賣點：規範與指標 榮譽與規範
第八大型別賣點：直接**功能
步驟4：專案的目標客戶群鎖定
階段a：對以下問題進行研究
第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？
第二、賦予其適當且最大化的後天價值。
第三、買家為什麼要買這些房子？
第四、誰參與了買家的購買行動？
第五、買家以什麼樣的方式買房？
第六、買家什麼時候買房？
第七、買家在**買房？
在研究了上述問題之後，我們要為買家畫一幅「素描」，這幅「素描」要對買家的文化特徵、社會特徵、個人特徵和心理特徵進行最全面、最準確的描繪。
階段b：目標客戶群定位
階段c：目標客戶群描述
階段d：專案與目標客戶群的對接
第一、專案產品的總體特徵描述。
第二、專案產品與目標客戶群的對接。
階段e：目標客戶群的消費心理研判及需求分析
第一、消費心理。
第二、需求分析。
第三、對專案主題的認知
步驟5：專案開發主題定位及形象定位
階段a：專案開發主題定位
為專案建立領先的、策略型的市場主題概念體系：
a.該體系不僅是乙個主題概念的提出；
b.該體系緊扣專案與當地房地產市場的大勢與機會點；
c.立足於該專案資源優勢與發展商自身優勢之上；
d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現專案的最大價值，包括專案的核心優勢與一系列賣點；
f.該體系的是深度能夠使專案輸出持續的價值，從而保證大型專案的持續旺銷熱度，並為戰略擴張埋下伏筆；
g.該體系能夠與專案的建設與分期開發節奏及發展商的開發與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。
階段b：專案形象定位
圍繞專案的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為專案進行形象定位。
步驟6：專案的產品設計及建議
階段a：專案總評規劃
會同專業規劃公司進行土地開發總平規劃，堅持「市場化」與「適度超前」兩個原則。
階段b：交信道路規劃
第一、小區內交信道路規劃。
第二、小區連線外部道路規劃。
階段c：社群配套規劃
階段d：戶型設計建議
第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等佔多大比例的配置。
第二、戶型面積比例。
80平方公尺
以下、80～100平方公尺等佔幾個百分點，需進行精確配比。
第三、戶型設計特色。單式、躍式、複式及功能分割槽等建議
階段e：建築設計建議
第一、立面設計建議。
第二、整體風格建議。
第三、組團規劃設計建議。
階段f：園林景觀規劃
第一、綠化面積的確定。
第二、景觀的主題提煉。
第三、景觀的特色營造。
階段g：智慧型化系統設計建議
堅持「適度先進」、「控制成本」及「特色營造」三個原則，提出智慧型化系統設計建設。
步驟7：專案開發策略擬定
階段a：分期發展策略
階段b：分期發展計畫
房地產專案全程策劃30步驟一
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