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房地產專案全程策劃30步驟
第一階段專案市場調研與投資分析
步驟1：專案所在地市場情況初步調查
【主要任務】從巨集觀上整體把握專案所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、專案所在地板塊競爭專案分析，對專案情況作初步了解，為專案可行性研究提供依據。
階段a：巨集觀環境分析 第
一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通訊、旅遊等。
第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外**，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。
第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產**政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計畫、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、專案的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。
階段b：專案所在地房地產市場狀況分析 第
一、城市房地產市場發展描述。主要通過資料的統計，進而對**量與需求量、**走勢進行客觀、到位的描述。
第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、**量及成交**，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。
第三、未來走勢**。在現狀剖析的基礎上，就與專案相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出**（約3-5年）。
階段c：專案所在地板塊市場分析 第
一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。
第二、板塊功能定位。是cld還是cbd等都是要加以區分的。
第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的專案都要有個全面、扼要的認識。
第四、板塊物業**水平分析。這是制訂**策略的基礎，因此一定要蒐集準確、全面的資料，並進行歸類、分析。
階段d：專案地塊環境研究分析
地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1
-2公里
範圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閒、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展**
第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等
第四、汙染狀況。空氣質素、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化
第五、社會治安。
第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閒未來發展狀況研究、體育及旅遊景點未來發展狀況研究
階段e：專案地塊特性分析 第
一、專案地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建築密度、綠化率、建築限高）及其它一些基本情況。
第二、專案地塊swot分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對專案進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。
步驟2：對專案所在地市場情況再次進行調查
【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可模擬專案，對可模擬專案進行調查和研究，為專案定位提供依據。
階段a：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析
第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由於開發專案不同，問卷內容不盡相同）。
第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業型別、住宅市場空置率等調查分析。
第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告**使用情況、房地產廣告預算與**公司調查、各種公關活動對專案績效的影響，以及房地產市場營銷方式的採用情況。
階段b：對可模擬專案進行全面分析
對可模擬專案自身特色、各類硬體指標及軟體指標、銷售業績等進行分析。
第一、對可模擬專案的硬體指標調查。專案占地面積、用地面積、容積率、建築密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。
第二、對可模擬專案的軟體指標調查。主要包括專案**層次、戶型配比、社群配套、專案定位、主要賣點、
第三、對可模擬專案銷售去化順序分析。
第四、對可模擬專案銷售渠道使用情況的調查和分析。
第五、對可模擬專案者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。
第六、對未來可模擬專案情況的分析與估計等。
步驟3：制訂專案投資分析報告
階段a：對專案開發基本情況介紹
階段b：專案開發的成本分析
專案開發的成本主要包括土地購置成本、前期開發費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。
階段c：專案開發的投資收益分析
房地產專案全程策劃30步（2）
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第乙個步驟是市場調研，技術和市場要結合才能體現最大價值。第二個步驟是需求分析，這個階段需要出三樣東西，使用者檢視，資料詞典和使用者操作手冊。使用者檢視是該軟體使用者 包括終端使用者和管理使用者 所能看到的頁面樣式，這裡面包含了很多操作方面的流程和條件。資料詞典是指明資料邏輯關係並加以整理的東東，完成...