走過了8年的樓市調控，無一例外的沒達到效果。有人認為07年9.27房貸政策如果堅持下來，加上存款準備金和利息的雙雙上調，一定會阻斷房企的資金鏈條，一定會使得房價大跌。確實，有了這個短暫的效果，但是隨之而來的是建築行業的全面停工，2000萬建築行業的農民工失業。而同時，鋼鐵煤炭建材儲運家具裝修裝飾餐飲服務娛樂業大量的失業。
03年開始的巨集觀調控被業界譽為「急剎車」理論，很明顯的新手上路，產生的後果極為嚴重。05年開始的唱衰樓市的大潮有其內在根源。但是謝國忠、易憲容無疑是徹底失敗了。上海**50%北京**30%至今呼聲不絕於耳。
市場解決30%，保障解決70%是98年房改的制度安排，實現的基礎是來自30%的市場需求，所以房價**，價值的重估，實際是很好的二次分配的機會。先富階層的收入通過市場、稅收的二次分配，國家財政資金投入安居工程的意圖很明顯。市場的歸於市場，保障的歸於保障。
住房市場並非只滿足了富人，更大的還是滿足了失地農民和城市原住民的住房問題，通過拆遷改造和土地的合理徵用，土地價值在逐漸回歸真實。這是住房改革的巨大成就。更有城市建設的日新月異。沒有住房的市場化，實現這樣的轉變要到何年何月？
「鋼鐵企業的本輪****，離不開城市化程序、以及房地產行業的支援和基本建設的拉動。但是如果房地產的觀望持續下去，真的造成房價大跌，那麼最直接的是鋼鐵行業的蕭條。中國經濟發展至今，仍然沒有擺脫產品初級，科技含量不高的局面。指望高科技改變中國經濟目前還是奢望。巨大的就業人口壓力，高效率、高科技產業是解決不了就業壓力的。這是國內的現實情況。
那麼真的房價大跌會產生什麼後果？首先：資本撤離，出貨之後退出行業；第二：土地出讓受阻，地方可支配財政資金的大幅減少，城市基本建設放緩，停步；第三：相關行業：比如鋼鐵，建築業，建材業，裝修行業等等勢必蕭條，大量的從業人員面臨失業，大量的產業工人轉型困難；第四：相關行業稅收的大幅下降，勢必造成國家的財政困難；第五：保障住房計畫停滯，沒有財政支援的保障類住房是很難實現的；第六；大量的爛尾樓無人接捧，銀行系統風險極大。」
當然，本輪始自今年四月的國十條與9.29的國五條，確實有了不少進步。但是我們並沒有看到根本的改變。我們力求的縮減需求，遏制剛性與投資需求之外，寄望於土地和住房**的全面提公升，特別是奢望保障房的全面提速，一定會改變以往的局面。但是，究竟保障房我們能做到多少？保障房的實質到底是什麼？我們是必要深究的。
最近**報道稱：中國明年擬投資1.4萬億建1000萬套保障房。但是這裡我們要注意關鍵的幾點：第一，公共租賃房將佔主要部分；第二，2023年的1000萬套保障房投資將達1.4萬億元，將達到全國房地產投資規模的五分之一左右；第三，盡快建立起由**主導的市場化投融資和建設機制；第四，保障性安居工程建立的融資平台不在清理地方融資平台範圍之內；第五，公積金閒置資金支援保障性住房建設。
我們看到的是引入社會資金投入保障房建設，也必定是保障房建設的長效機制，而且保障房公租化也越來越明顯，原因是產權類的保障房存在土地權屬限制，不宜繼續推行包括經適房、限價房等等在內的產權型別的保障房。產權式保障房由於房價依舊不是最低收入群體可以承受的，購買者也基本是高收入階層和少數特權階層，還有眾多城市的所謂經適房，實際是原有國家劃撥土地上的集資建房，享受保障房政策的人群很難到達最低收入階層。
我們還知道的是，自從有保障房建設壓力以來，商品房配建部分保障房的方式在地方就屢屢有推行和探索，保障房建在商品房小區，商品房的建設成本是高了還是低了，這個問題我們必須足夠重視，更應該考慮到保障房大建的最終結果。
但是究竟什麼是保障房？實際大量的保障房是棚戶區改造危陋房改造等等型別。那麼他們是如何改造的，這些改造過程中的回遷房佔比在1000萬套裡還是很高的。回遷房面向的不是新增城市人口的剛性需求。
如上問題我們也必須予以重視。許多人只看到了保障房投資將達到1.4萬億，但是**投資今年只有不足700億，明年增加到1000億，每套保障房國家只負責投資1萬元。即使是公積金餘額成為保障房建設資金的**，我們姑且預計超過1000億，總計地方只能拿到2000億，其餘依靠的是地方融資平台。而更多的還是來自於其他型別的社會資金，包括房地產信託投資**（reits）。
在日前閉幕的第六屆中國地產金融年會上，以中國民生銀行地產事業部總裁楊毓為代表的金融機構人士披露，2023年，在預期下的多輪反覆調控之下，房地產行業資金面趨緊、多渠道融資需求上公升，而保障性住房融資渠道將獲得突破，廉租房、公租房資產打包發行reits（房地產信託投資**）的計畫將變為現實。
那麼公租房租金必須有合理的投資回報，而保障房建設成本的降低只有商品房配建才能稀釋土地**，才能保證公租房租金優於市場租金，否則公租房大建就沒有市場。
如上種種考慮，我們真的該反思我們的調控錯在**了？明明是市場的歸市場，保障的歸保障，但是我們為了民粹情緒的舒緩，在加大保障房建設力度的同時大力限制需求，也限制商品房市場的信貸投放，更限制商品房用地**量。這一切，對於所謂的流動性過剩的市場，對於通脹預期纏繞的市場，一定是商品房**的上揚。而且，我們很難改變的恰恰是不理智需求的現狀。買房而不是靠租房，這是國情。壓制商品房，必然被不理性需求的釋放衝破。我們築壩堰塞湖的調控，也很難改變商品房價**的狀況。
只是我們追求的應該是穩穩的溫和**，而不是調控方式錯誤狀況下的不跌反而暴漲。
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