核心提示
樓盤內部認購禁而不止
春節剛過，京城的不少新樓盤已開始打出名目繁多的內部認購招牌。雖然建設部規定，各種形式的樓盤內部認購都屬違規，但記者近日暗訪發現，這仍是地產界公認的行規。內部認購原指開發商對舊業主或者公司員工進行提前認購的形式，
但現在普通購房者也爭相把錢送進開發商的口袋。記者與焦點房地產網聯合進行的民意調查顯示，5000名接受調查者中，有86.44%的人認為內部認購「不合理」，58.9%的人是因為「無奈」才買內部認購卡，61.53%的人認為內部認購讓開發商得到好處。
記者暗訪
內部認購 煩惱多
購房者心儀已久的樓盤和戶型，不是在正式開盤之前賣完，就是要掏錢先買張內部認購卡。
牡丹園某樓盤
苦等不開盤 好戶型售完
50歲的李先生一直希望在海淀區大學校園附近擁有一套房子，牡丹園即將開盤的乙個樓盤成為了他心中的首選。「看到房子廣告打出來，售樓處也建造好了，而且在廣告上他們說2月份開盤，我想過去看看。」李先生告訴記者，結果售樓小姐很有禮貌地把李先生請了出去，而且告訴他這段時間都是內部認購期，房子還沒開盤。「既然沒開盤，為什麼要內部認購，什麼人能內部認購，這不是對消費者的不公平嗎？」李先生向記者表示了他的質疑。
李先生的質疑代表了很多購房者的心態，在這個樓盤打出「內部認購，暫不對外銷售」的招牌後，一些熱衷此盤的購房者紛紛表示反對。李先生表示，面積在100平方公尺左右的適中戶型已經被內部認購，好的樓層也已售完，「短短乙個月時間，某單位內部認購了一次，開發商內部又認購一次，現在這個樓盤的1號樓所剩無幾。」
昨天，記者再次來到該樓盤，一位售樓先生告訴記者，目前樓盤仍處於內部認購期間，並未開盤，所以要看房子還需要等待，而且1號樓已經內部認購完，購房者只能選擇2、3號樓。而據購樓者反映，2、3號樓集中的都是130平公尺以上的大戶型，很少有人能承擔這麼大的戶型。當記者詢問內部認購有什麼條件時，售樓先生表示，針對某單位，不面向普通消費者，**比開盤價優惠。
同時，青年路附近某青春主題樓盤也讓購房者嘗到了內部認購的煩惱。沒開盤先認購，好戶型都被別人挑走。記者調查發現，像這樣的情況只是北京樓盤交易的冰山一角。
宋先生眼巴巴地盼望著朝陽區某樓盤開盤，但等待第一期房子卻要先交納3000元購買一張內部認購卡。「買到內部認購卡才能有機會挑選好的戶型和樓層，而且還能享受到折扣優惠。」宋先生告訴記者，「可是樓盤並未正式開盤，這樣銷售認購卡的形式不是屬於違規嗎？如果我們購買到內部認購卡，是否房子有什麼問題時我們也不能按法律索要賠償呢？」
包括宋先生在內的一些購房者認為，即使有了內部認購卡，購房者事實上仍處於不公平的地位。「為了買到理想的戶型，我們必須提前繳納1萬元、2萬元甚至高達10萬元的定金，這些都無疑成為開發商的提款機，同時無意間還變成了開發商摸清市場底細的棋子，而看中的房子有可能不翼而飛，或者與期望值相差甚遠。」已經拿到某樓盤內部認購卡的購房者王女士向記者吐露了苦水。
德勝門某樓盤
整個一樓盤 內部認購完
非常極端的情況是，一些樓盤把內部認購期無限延伸，甚至等到樓快賣完，也沒有舉行過正式的開盤活動。龍小姐尋找市中心的樓盤，最後發現德勝門附近某樓盤不錯時，房子已經賣完了，「我經常到市場蒐集各種售樓資訊，不可能不知道這裡售樓，原來它從來沒開盤。」據了解，這個樓盤在取得預售證前就慢慢開始內部認購，本來想等時機成熟後，再進行正式開盤。然而，樓盤發現，似乎客戶並不在乎是否正式開盤，好地段加上龐大的購房者讓開盤變得多餘起來。因此，在取得預售證後直到房子賣完，這個樓盤都從來沒有正式開盤。
業內揭秘
內部認購 花招多
**通知熟客，或在小區貼海報告知舊業主，以優惠的折扣吸引購房者。
招數一：提前公開發售
專案還沒有拿到預售證，開發商心裡沒底，但又想提前售樓，就開始「提前公開發售」，但這是最明目張膽地違***規定，被人舉報的可能性極大。
招數二：通知熟客到場
在樓盤銷售人員眼中，最重要的人士莫過於買家或者潛在買家。這部分人並不一定是舊業主，他們或者只是自己以前的客戶、曾經服務的物件，或者曾經在其他場合見過面，或者只是手中有他們的**。開盤前一般都會通知到人，乙個不漏。
招數三：「舊業主品鑑」
這是一種最為常見的內部認購，只要已經開發過幾個樓盤的開發商，就會有為數不少的業主資源，在發售新樓盤之前，一般通過在小區內張貼海報、往業主家的信箱裡發邀請函等方式把這一資訊傳遞出去，然後組織舊業主提前參觀、簽下認購書等等。
招數四：先交「誠意金」
內部認購者需要先繳納一些資金，名為「誠意金」。目前，拿到預售證後還在做內部認購的樓盤不少。部分客戶在正式開盤後，未能買到心儀的房子，或者取消了買樓的意向，可在約定的時間內拿回「誠意金」。
招數五：掏定金給折扣
拿到預售證後再下定金的內部認購也不少。樓盤在進行內部認購之前，已經取得了預售證，然後再以前幾天認購獲得優惠9.8折的方式，吸引部分買家先行認購。雖然這種認購是要繳納不可退的定金，但一旦繳納了定金，則不僅可以確定自己看中的具體戶型，而且還可以拿到相對優惠的折扣。這種提前認購可獲得額外優惠的做法，得到不少想盡量省錢的購房者歡迎。
律師提醒 內部認購陷阱多
在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下購房，購房者權益無法受到法律保障。
北京市君太博華律師事務所王律師認為，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者權益也無法受到法律保障。有些開發商借內部認購為名，行大量銷售之實，以便回籠資金，但其銷售行為卻脫離了**監控。
商品房的買房者為獲得開發商給予的一定房價的優惠和先佔一套較滿意的房號，經常會認可開發商所採取的內部認購行為，而與之簽訂《內部認購協議書》，此種行為儘管有時會成為購房者購買商品房的乙個良機，但作為購房者風險也隨之而生。
內部認購行為存在法律上的風險，乙份內部認購協議不能一概而論地認定為有效或無效。但是，採用內部認購的方式變相買賣房地產的行為應認定為無效行為。目前房地產市場中的內部認購行為許多為無效行為，即認購協議無效。還有相當一部分內部認購協議存在著部分條款有效部分條款無效。
王律師認為，開發商在未取得商品房的合法銷售手續前以內部認購變相買賣房地產的行為是法律所不允許的。開發商未取得商品房的合法銷售手續前，雙方簽訂內部認購協議時，購房者有權拒絕開發商向其收取各種款項，在此種情況下開發商向購房者收取諸如「定金」之類的款項，只能表明購房者有意購房的一種誠意，該款是性質待定的債權，此款並不是法律意義上的定金。
鏈結·交鋒
內部認購誰受益
■正方：消費者最受益
減輕心理負擔
部分支援內部認購的購房者認為，拿到內部認購的買家就是得益者。購房者路先生說，最近，他在三個正在搞內部登記的樓盤下了誠意金。他認為，下了誠意金後，他就可以爭取到「內部登記」優惠，如果運氣好的話，說不定還可以爭取到抽籤獲得的額外優惠。「反正，到樓盤公開發售時，就算不成交，開發商也會全部退還誠意金，下個10000元左右的定金，我在經濟上沒有什麼損失，心理負擔也減輕了。
獲最大公升值空間
「內部認購者肯定是最終受益者。」京城捷信房地產評估****董事長李鈴肯定地說，「任何樓盤開始都會比較便宜，消費者用幾千認購費換取較低的樓盤**，獲益很大，而且開發商投入巨大，一般情況都不會為一些認購費違規，所以風險也不大。
■反方：開發商最受益
認購者負擔加重
記者調查發現，多數購房者認為，雖然有小部分買家通過內部認購獲得了一定程度的優惠，但在此期間開發商才是真正最大受益者。25歲的公司職員吳小姐告訴記者，她從去年就在等著青年路附近某樓盤開盤，選乙個合適的小戶型作為過渡使用。而吳小姐去看樓的時候發現，該樓盤已經進行了內部認購，她一直看好的3號樓已經被認購一空。「一些購房者在論壇上交流時都很鬱悶，大家都覺得開發商的親戚、朋友有內部認購的權利，可便宜了他們，他們的負擔勢必要轉嫁到我們這些購房者身上。」吳小姐告訴記者。
為開發商做市場調查
有人認為，內部認購對開發商而言是一次最有效、最直接的市場調查。開發商通過一段時間的調查和摸底，可以比較準確地得知自己樓盤的受歡迎程度，哪些產品較受歡迎，制定出相對最合理的**體系。這樣可以較有把握地將樓價推高。目前，通過內部認購製造出樓盤供不應求的局面，推**格似乎也就成為部分發展商的「常規動作」了。
風險巨大
購房者孫先生反映，他毫不猶豫地交了某樓盤內部認購的定金1萬元後，發現開發商有很多做法都不合規定，因此要求開發商退還定金。但開發商稱內部認購所交定金一概不退還。孫先生表示，他諮詢了一些部門了解到，商品房沒有具備預售條件，開發商如實相告，購房人在已知的情況下，仍自願交付定金，這種交易行為是買賣雙方的純民事行為，**也不便強行制止。（周萍）
內部認購·調查
內部認購合理嗎
86.44% 不合理
13.56% 能買到房子就合理
為何買內部認購卡
13.7% 大家買我也買
20.55% 能得實惠
58.9% 無奈
6.85% 可把卡賣掉
內部認購讓誰得利
13.19% 其他既得利益者
23.08% 炒房者
61.53% 開發商
2.2%
購房者
贊成取消內部認購嗎
91.67%
贊成 3.33%
無所謂
5% 不贊成
樓盤庫 心得
1.wget 抓站主要就靠這個玩意兒了，wget需要注意的問題是要加個假的請求伺服器名，這樣可以防止被 其他的沒什麼了 2.html dom類 這個類可以處理一些常見的html頁面，擷取資料相當方便，不過要記得每乙個頁面處理結束以後把它析構掉，因為每乙個物件都極其的消耗記憶體，而且貌似沒辦法覆蓋。當...
雲棲谷樓盤沙盤 中信雲棲谷
房天下看房團活動宣告 為規範房天下免費看房活動，明確每位購房權責，敬請購房仔細閱讀本宣告內容，自願選擇參加本次看房活動。凡參與者均示為認同並自願遵守本宣告內容。一 本次免費看房活動以參與者自願參加 自願退出為原則。二 活動參與者確認，免費看房活動期間的風險及責任均自行承擔。但鑑於，免費看房活動存有不...
北京, 北京 798工廠
週日，京城各大衙門都不辦公。計畫好了要帶著 laura 去 798 工廠看看，假裝一次小資。外面陽光充足，也非常適合出行。798 裡面，慕名而來的老外 藝術青年 有錢有閒小資一如既往的多。沾了奧運的霉氣，798 廠區內的道路都被挖開了，偶爾一股小風吹過，塵土滿臉。我以前倒是乙個人逛過，這次來基本還是...