東莞限購公升級後，本地客成為房企眼中的「香餑餑」，特別是主城區白領購房群體，更是各個樓盤搶奪的主角。靠近東莞中心城區的水鄉新城鎮區望牛墩、洪梅、麻湧鎮和剛剛被納入城區片區的石碣鎮等鎮區，打出1/2城央樓盤價的噱頭進行宣傳，郊區樓盤紛紛借**窪地優勢搶城區客。
中心城區購房者在向北、向西外溢，誰將是繼臨深片區、松山湖片區之後的下乙個樓市熱點？
房價：1/2東城價 pk 1/2西平價
早年間，搶奪主城區東城購房者和南城購房者的鎮街是寮步和厚街，最近兩年，寮步與厚街吸引了許多深圳客，房價快速**幾乎與主城區齊平，主城區購房者只好向西往**更低窪的水鄉新城鎮區，往北向石碣等郊區樓盤轉移。
在東莞新劃定的園區統籌片區當中，石碣鎮被納入城區片區，區位價值提公升，樓市也被越來越多的購房者所關注。記者在踩盤時發現，石碣鎮碧桂園瓏遠紫宸府和中惠悅灣兩個新盤在下半年將同台打擂，兩樓盤隔著一條馬路，戶型、交樓時間等相似，定價或也比較相近。碧桂園瓏遠紫宸府在樓盤銷售現場打出「1/2東城價」的宣傳，聲稱定價約在1.5萬元/平方公尺，而中惠悅灣銷售人員也透露，該樓盤定價或在1.3萬~1.4萬元/平方公尺，只有東城房價的一半。記者發現，兩樓盤在環城路邊上，與東城距離超過20分鐘以上車程，主要的目標購房群體是東城和莞城的購房者。
據優房超·瑞城搜統計資料顯示，在上半年石碣熱銷的幾個樓盤當中，主要客戶群體分布為40%東城、20%莞城、南城15%、石碣15%、周邊客戶為10%。
水鄉新城片區有樓盤同樣打出「1/2西平價」的口號進行**，按照目前西平2.2萬元/平方公尺左右的房價，該片區不少樓盤定價在1萬~1.4萬元/平方公尺左右，相對石碣鎮房價更為划算。最近兩年，水鄉片區樓市備受關注，房價由原來的「7字頭」**至萬元以上，吸納不少主城區購房者。上月底，望牛墩鎮恆大江灣打出「8字頭起」**，成功吸引了剛需客和投資客的關注，銷售效果非常理想。隨後，海德駿園以約1.2萬元/平方公尺左右的**推出二期產品，成交效果也不錯。
不過，與石碣鎮樓盤一樣，水鄉新城大部分樓盤距離主城區車程在20分鐘左右，同屬郊區盤。
根據優房超·瑞城搜統計資料顯示，從新開工未售專案預估，2023年石碣全年住宅**量約有15萬平方公尺，其中上半年**量僅有2.55萬平方公尺，下半年**或將會出現明顯遞增，預計主要的貢獻專案是達鑫江濱新城、中惠悅灣、碧桂園瓏遠紫宸府3大專案。
電子產業名鎮優勢 pk 望洪樞紐交通利好
優房超·瑞城搜總經理李玲玲介紹，從經濟上來看，石碣鎮經濟穩步增長，是全國知名的電子資訊產業名鎮，產業基礎好；從購買力來看，石碣鎮外來人口比重較大，個體工商戶體量大，有一定的購買力。石碣鎮納入城區片區，區域可塑空間大，將接力未來城區片區發展的紅利。
而水鄉新城則得益於望洪樞紐站在年內啟用，莞惠城軌的開通，對周邊樓市迅速帶來利好。在水鄉新城的樓盤銷售現場，都有一幅軌道交通地圖，中心點正是預計在年底開通的望洪樞紐站，未來通過這一站點將有城軌連線廣州、深圳、東莞、惠州、佛山，成為東莞到達珠三角城市甚至全國其他城市的主要出入口。圍繞在這個中心點周圍，已經密密麻麻布局了多個樓盤。
合富研究院（東莞）高階分析師李興旺認為，水鄉新城擁有水資源自然景觀資源優勢，還有軌道交通優勢，地理位置也很優越，處於廣深的中間地帶，是未來連線珠三角城市的必經之路。目前該片區仍是東莞房價窪地，片區未來經濟和社會發展可塑性強，遠景廣大。
不足：城市配套還需時間完善
作為樓市的後來者，石碣鎮與水鄉新城片區樓盤都存在著同樣的不足，目前，城市生活、商業配套的不足是這些鎮區樓盤存在的主要問題，也是樓盤定價相對較低的主要原因。
李興旺認為，目前制約水鄉新城片區樓市發展的主要因素就是配套不足，不過，該片區有毗鄰市區的優勢，可以較好地承接市區因高房價外溢的需求，本身車程距離市區約半小時，加上未來軌道交通便利，也有條件滿足自住客戶。
李玲玲則表示，石碣市場競爭除了自身市場，更多在於城區片區的競爭，下半年城區**量預計有100萬平方公尺，競爭將相當激烈，而石碣以往也是以**優勢取勝，所以房企定價需與東城、南城房價有明顯的**梯度，對客戶更有吸引力，才能實現較快地去貨。
而水鄉新城片區則可以寄希望於望洪樞紐的啟用。李玲玲表示，雖然望洪樞紐周邊配套依然還不夠非常完善，但區域可塑空間非常大，生活、商業等配套只是時間問題；軌道的開通拉近城區距離，也可以實現跨區跨鎮消費。
樓市熱點需具備三個條件
在東莞樓市限購公升級後，東莞本地客成了主要的購房群體。而剛需白領聚集最多的主城區就成了購房人群最多、購買力最強的區域，石碣鎮和水鄉片區等郊區樓盤以**優勢吸引城央購房者，成為目前樓市最受關注的片區。購房者向北走、向西走，誰才是繼臨深、松山湖片區之後的下乙個樓市熱點區域？
優房超·瑞城搜總經理李玲玲認為，臨深片區因區位優勢，成為深圳客外溢的第一站，松湖片區因高新技術產業發展帶來的高新人才承擔了區域的消費力，因此成為樓市熱點區域需要具備以下三個條件，交通、產業、**窪地。她表示，哪乙個片區將成為臨深和松湖片區後的下個熱點，最終將取決於哪個片區的交通和產業先行啟動。
而從目前來看，石碣鎮的電子資訊產業、水鄉新城片區正在打造的生態旅遊業和物流產業，都已經擁有了一定的產業基礎；同時雙方都是目前的**窪地，在交通上各有優勢，誰才是繼臨深片區、松山湖片區之後的下乙個樓市熱點，還要看後市發展，而從目前來看，樓盤之間搶主城區客戶競爭將十分激烈。