中國房地產市場三年內見頂
資本是趨利的，一旦中國的**市場機制合理了，有了價值發現功能，更有了優化資產配置功能。中國**將面臨持續數年熊市後的大底，這對國內缺少投資渠道的龐大資本來說無異是乙個千載難逢的機會。乙個整體上機制合理的**整體回報率通常要在
10%以上的
(美國從
1922
年到1992
年的60
年內，**平均實際回報率達到
10%。
)，當然中國如果出現了
乙個牛市的大底的話，囤積在房地產的巨量資金還有什麼理由還在高位站崗呢，當房價已經高到所收房租不能夠支援買房銀行利息時，資金還敢在高位站崗嗎？可以說中國**執行機制合理之時，就是中國**見底之日，中國**見底之日，就是房地產見頂之時。分析房地產業何時見頂，只需分析中國**何時見底就可以了。
近年來中國的房地產**不斷走高，當然圍繞著房地產泡沫的爭論也從未停止過，如果說房地產沒有泡沫那是假的。因為在中國上海、北京的房價高的城市，房價已經高到了連白領階層都買不起的地步了。一般房價衝到戶均收入
6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。著名國際投資銀行摩根史坦利最近指出在中國，這一比例已經達到甚至超過了10至
20倍。國際上信貸資金中地產貸款的最高佔比是
10%
。而據專家潘泰博的研究顯示，如果在統計中記入「隱身貸款」部分，地產貸款其實已經佔到了銀行貸款總量的
30%
。顯然中國遠遠超出了安全的範圍，國內銀行資金正承受著巨大的風險。國家統計局最新資料顯示，
10月末，全國商品房空置面積
1.12
億平方公尺，其中商品住宅空置面積
6204
萬平方公尺，商業地產空置面積上半年也達
2878
萬平方公尺。目前全國空置率已達到
26%，大大超過國際公認的
10%的警戒線。
看來中國的房地產泡沫不是存在不存在的問題，只不過是什麼時候崩潰的問題了！當然中國有著種種理由支撐著目前的房地產**，比如人民幣公升值，比如中國人口多的國情，再比如中國經濟的高增長，但
「日中則移
,月滿則虧」這是客觀規律，再多的理由也不能支撐乙個只漲不跌的房地產市場。香港的房地產漲高了會跌，日本的房地產漲高了也會跌，當然中國的房地產業更不會例外！
在中國買房不光是為了居住，更重要的是保值增值。因為整個中國的資本大載體只有房地產、銀行和**。**是高風險的，**十餘年虧空一萬多億來看，這個市場是嚴重消耗財富的。存銀行又可能面臨通貨膨脹帶來的財富減少。除了**和銀行外，資本要實現保值和增值最好的去處也只有房地產了。
如何解釋目前**的高風險和國內的通貨膨脹現象呢？這要從市場大的執行機制上來分析，這有助我們更清楚的了解中國的房地產業。市場有定價的功能，有優化資源(資產
)配置的功能。市場的優化資產(資源
)配置功能是建立在市場定價功能上的。所以市場沒有合理的定價機制就沒有優化資源(資產
)配置的功能。市場的合理定價是建立在市場市的基礎上的，只有在供求關係動態平衡的條件下，這個市場才具備合理的定價機制，才具備優化資源(資產
)配置功能。中國**如此，中國的匯市如此，中國的房地產市場也是如此。
但我們發現無論是中國**的定價機制，還是中國的匯市的定價機制，都不是在市場市供求關係動態平衡下形成的。特別是中國**，是名副其實的政策市。沒有優化資產配置的**市場，導致的虧空多達一萬多億！中國的匯率市場，由於匯率機制不合理
(非市場化
)，中國的外匯儲備已經多達
7690
億！就在乙個月前，國際投行高盛中國區首席經濟學家梁紅表示過，人民幣匯率存在至少
20%的低估，匯率嚴重低估所造成的巨集觀**錯配已經給國民財富造成了損失。至於房地產市場，經濟學家易憲容坦言，「房地產的責任在於**，房地產行業並沒有完全市場化，這是房地產暴利的癥結所在」。
人民幣匯率機制導致人民幣被低估，國際資本投機人民幣資產會有巨大的獲利空間，使得國際資本源源不斷的湧入。而中國**又沒有優化資產配置功能，不合理的**機制吞噬進入其中的社會財富。**泡沫破滅後的高風險足以讓大資金望而怯步。而近年來中國經濟持續高增長，繁榮起來的國內資本，因為**的高風險只能囤積與銀行和房地產業。與此同時，面對不斷湧入的外資，不斷增加的外匯儲備，央行為了維持匯率的穩定，不斷投放的基礎貨幣。這又直接導致國內
2003
年以來的通貨膨脹，物價**意味著國內貨幣相對貶值，這迫使資本需求乙個保值增值的載體依附，**已是高風險，所以房地產業成了資本進駐的最佳選擇。湧入中國賭人民幣公升值的國外資本，首先選擇的也是房地產。中國缺少乙個成熟資本市場，缺少乙個承載資本的蓄水池，進入中國的國外資本於是就成了推動房價上揚的洪水猛獸。
**高風險，資本缺少投資渠道導致中國的高儲蓄率，而匯率機制又導致國外資本的不斷湧入。已經存在的通貨膨脹和未來可能發生的通貨膨脹，導致資金大量湧入房地產業。很多人都希望捅破房地產的泡沫，讓資本流入**市場。但是資本是趨利的，當然在沒有乙個比房地產更安全，回報率更高的市場出現的時候，指望中國的房地產崩潰，捅破房地產泡沫來救**是不現實的。
從上面的分析我們知道，房地產的火暴是由於中國**和匯市機制不合理導致的，如果匯市或者**這兩個市場中有乙個市場機制變合理了，都會改變目前的房地產**格。關於人民幣央行已經表示，人民幣至少在未來
5年內都不會自由兌換。看來能寄以希望改變房地產**格的只有使**市場的機制變合理了。而**市場眼下進行的深刻變革，無論**接軌，還是補償接軌都將會實現中國**的機制合理
(即市場市的供求關係的動態平衡
)，雖然這個過程可能是痛苦的。**的走向將直接關乎中國房地產業的走向！
現在中國**正在進行股權分置改革，而股權分置改革並沒有形成市場市動態平衡的供求關係，仍然維持資金和**供求關係不平衡的政策市。合理的定價機制仍然沒有出現，**仍舊做的是劣化資產配置功能，所以雖然**已經進行股權分置改革，但**還在陰跌，中國**遠沒有見底。當然此時停留在房地產的大資金是不會進入**的，盲目提前進入**的資本很可能被高風險的**再度套牢。
啟動了股權分置改的中國**，市場化趨勢已經不可阻擋。按《
4.29
通知》中規定的時限，中國**股改完成三年後，將實現全部上市公司的全流通。現在完成股改的公司也將在
2008
年實現全流通，當然
2008
年中國也將舉辦奧運會。在「
2005
年中國企業高峰會論壇」的「資本市場分論壇」上，上證所副總經理方星海稱，股改後還要進行市場化發行、引入做空機制和對內對外開放等基本改革。可見**的合理定價機制不一定要等到**全流通時才能實現。**全流通只是市場機制合理的最後期限。只要**什麼時候進行了真正的市場化發行新股，並引入了做空機制，這個市場基本就能夠形成合理的定價機制了。中國**的低點也就出來了。市場化發行新股，引入做空機制，這兩個條件是我們鑑定**是否形成合理機制的標準。當然**見底之時，就應該是房地產見頂之日。基於此，我們基本可以得出三年之內房地產必然崩潰的結論。當然這個結論和易憲容：最多
3年老百姓定能買得起房子的結論是一致的。
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