郎咸平：房地產商很惶恐 降首付或引發危機
2023年房地產市場面臨的問題已經和2023年不一樣，2023年最大的問題是資金亂竄、造成房價暴漲的現象。2023年整個地產市場被冷凍住才是最可怕的。這就是我對2023年房地產市場的判斷。
有類似問題的國家不止是我們，比如俄羅斯。俄羅斯在2023年年底也碰到同樣的危機，俄羅斯**幹了什麼事？第一，國家出錢把這些房子買下來，然後租給老百姓。為什麼？俄羅斯**的原話是：「為了使房地產開發不至於全面崩潰。」第二，俄羅斯居民購買住房享受到的稅務優惠，可以增加1倍，買房子的錢可以免徵個人所得稅，上限可以高達1萬美元。從這一點上來說，我覺得我們**目前對這個危機的重視程度還是不夠的，沒有想到這個危機來得那麼快。俄羅斯的房地產市場還沒有我們火爆，已經碰到了重大問題，而俄羅斯**的做法是直接參與。
當然，我的意思並不是我們也要做同樣的事情，我們**也沒有這種財力，也不可能墊資建住房。但是，我希望**，不要再把注意力放在樓價是否**、樓價是否上公升這個問題上，我覺得這個問題目前看起來是小問題，更可怕的是，房地產商資金鏈緊張的結果會使2023年開始的房地產市場整個被冷凍住。而房地產市場被冷凍的結果，加上製造業的持續倒閉，將進一步影響到銀行體系的安全。
深圳有很多房地產商用零首付來**，**本身可以理解。但是對於這種政策，我也希望給我們的房地產商、銀行，甚至給我們**提出乙個新觀念，那就是零首付也好，20%首付也好，這些都是次級債，次級債的真正問題就是國際金融資本和其馬前卒找了一批信用不好的人，同時也缺乏信託責任的人來買房子。什麼叫缺乏信託責任？那就是他明明知道自己還不起錢，他還借錢買房子。通過當時很多造假的行為，讓這些人合法地取得貸款。到最後的結果是次級債爆發，次級債有1萬多億美元，而這1萬多億美元竟然造成如此恐怖的金融危機，這個衝擊有多大啊。所以在我們的房地產市場全面停滯狀態下，如果我們推動零首付或者是20%首付的結果，就是立刻把銀行推向火線，這些很可能造成另一場中國的次級債災難的開始。
如果在中國也爆發次級債的話，那就衝擊太大了，我都不敢想象。所以我建議**，在這個時刻，要從自己口袋裡拿錢出來幫助地產商，從自己口袋拿錢出來幫助購屋者，而不要通過銀行的運作，否則銀行會立刻被捲入金融危機當中去，會產生我們中國自己的金融危機。我給你舉個例子。當美國發生金融危機時，花旗銀行購買了很多這種次級債的債券，大概3060億美元，其中200億美元虧損了，花旗銀行虧損了美國**怎麼救？難道找別的銀行去幫助它嗎？不是的，而是從口袋裡面直接拿出200億美元幫助花旗銀行，美國**說這個錢給你，兄弟扛住，千萬別倒閉。它這麼做有什麼目的？這個目的就是繞開金融機構，不要讓金融機構擔負更多的風險，而由**直接拿錢來幫助這些銀行。而這就是為什麼我在這個時刻，會提出應該參考俄羅斯的政策，國家墊資構建住房，而不是要求銀行給予房地產開發商更寬鬆的貸款。因為銀行給予房地產開發商更寬鬆貸款的結果，會使得銀行更快地被捲入危機中，甚至可能爆發中國的次級債危機。
我對於我們現在的房地產市場是非常擔憂的。我擔憂的問題，和我們一般**擔憂的不一樣，和**擔憂的也不一樣，我把大家的擔憂做乙個總結，那就是房價持續**可能會造成斷供的現象，而且製造業企業大量倒閉，工人失業，可能還不起房貸也有斷供的現象，從而影響到金融危機。我所擔心的是什麼？我所擔心的是從2023年開始整個房地產市場被冷凍住了，講個最極端狀況，那就是不再建造新的樓盤，這樣做的結果會大面積地影響到相關行業，包括鋼鐵、水泥、型材等等，而這會造成大量的失業。**在這個時刻，我認為應該直接拿錢來幫助老百姓購買住房，**不應該允許購買者首付20%或者更低的比例，同時更不允許零首付。因為只是用20%以下的自備款來首付置業者，很可能會造成中國未來購房的次級債危機，這一點是我們一定要防範的。
目前，地產商內心是惶恐不安的，為什麼？道理很簡單，第一，他的成本是剛性成本，比如購地成本、構建成本，還有其他剛性成本支出，如果資金積壓，利息支出都是不得了的。剛性成本之下他們的需求面是什麼？我們設身處地為他們著想一下。大家購買房子主要的原因，不是說經濟發展很好了，也不是老百姓每年的收入都增加50%，更富裕了，所以拿出一半錢去買房子。如果是這種正常的購物行為的話，相對而言，多少資金流入樓市是比較容易**的，因為你可以根據這個地區的經濟發展來**，房地產商可以根據需求，再慢慢來建房子，這都是很好**的。可是目前就不是這種情況，這個資金**是搞不清楚的，有多少資金流入流出都無法**的。
我在演講的時候一再對房地產商們講，現在千萬別拿地，金融危機最大的危機不是金融危機本身，而是大家對於危機的認識是不到位的。大家把事情看得太簡單了。比如你買一塊**很低的地，然後蓋一些便宜的房子，這是乙個很美好的願望。可是我告訴你，當你去買了以後，如果經濟持續惡化，你會發現房產的需求也是持續減少的，在沒有需求的情況下，房地產商難以生存，這就是為什麼李嘉誠在這個時候停止所有的投資，而且手上保留221億美元的現金，目的就準備渡過這個寒冬。所以在這個時刻拿地，我覺得就有待商榷，這個風險太大。
有人說，李嘉誠每次都在危機的時候大量投資土地。其實那是過去的事情，這次他就沒有了，他停止所有投資，因為過去是中小蕭條，這次是大蕭條，不一樣。所以最好這個時刻大家多留點現金，不要在這個時候急著買地，也不要有太多的幻想，因為大家沒有經歷過。如果李嘉誠都停止投資了，大家最好思考思考。
2011中國十大房地產商
以總資產排名 單位為億元 萬科 1192.37 中海 855.77 華潤置地 707.59 富力 549.68 保利 536.32 合生創展 582.71 碧桂園 501.15 世貿房地產 464.81 遠洋 432.68 綠城 428.15 以淨資產排名 單位為億元 萬科 318.92 華潤置地 ...
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