綠城系的兩家上市平台綠城中國和綠城管理都在昨天（ 8 月 27 日）晚上發布中期業績，兩份資料背後，反映著兩家企業不同的發展道路和未來。
赴港上市剛過去 50 天，綠城管理的首份中期業績報告為市場關注，在遇上疫情「黑天鵝」大背景下，綠城管理開局表現同樣體現到資本市場的溫度。
8 月 28 日，綠城管理截至**，股價報2. 96 港元/股，目前市值57. 96 億港元，市盈率為15.96。
丨綠城管理 28 日舉行 2020 年中期發布會
資料顯示，期內綠城管理持續經營收入8. 15 億元；毛利3. 4 億元，持續經營業務為毛利率41.72%。對比地產企業，綠城管理的毛利率處於較高水平。
上半年，綠城管理持續經營業務的期內利潤1. 53 億元，期內利潤1. 34 億元，剔除上市費用後歸屬於公司股東的淨利潤為1. 63 億元，同比微增4.1%，淨利潤率為22.3%。
有參加了當日綠城管理業績會的投資者告訴觀點地產新**，會上綠城管理層的信心很足。不僅是ceo李軍，綠城管理董事會主席郭佳峰也寄予了對代建模式的厚望，認為代建之路未來會非常美rhzsr好。
在 23 頁的中報裡，綠城管理列出自身的 5 點優勢和 3 項管理舉措，並判斷由於巨集觀調控及行業去槓桿等原因，輕資產業務模式佔中國整體房地產發展的比例將持續增加，並且該模式有較強抗週期特質。
「 2020 www.cppcns.com下半年，綠城管理將通過合理工期排布、加快供貨布局，減少疫情影響，力爭完成全年各項經營指標。」綠城管理層表示。
01真實收入未滅失
雖然，中期報告顯示營收、利潤下調，但綠城管理層認為，疫情使當期收入順延下個工程週期確認，真實收入並未滅失。其依據在於，疫情影響代建專案的建設及銷售節點延遲一至兩個月，所以本期收入、毛利及淨利潤同比有所**。
上半年，綠城管理新簽約商業代建專案 29 個。其中，專案銷售額為 811 億元，同比增加33%，專案對代建費總額32. 3 億元，同比增加28.7%，公司擁有權益類公司下轄專案實現合同銷售 251 億元，與去年基本持平。
此外，綠城管理上半年實現合同銷售對應的面積約 166 萬平方公尺，同比減少19.4%，但專案銷售單價每平方公尺為1. 51 萬元，較去年同期增長24.8%。
丨綠城管理董事會主席郭佳峰先生回答投資人提問
投資人士向觀點地產新**表示，綠城管理現在簽約專案逾 7300 萬平方公尺，實際開工建設 3882 萬平方公尺，即還有接近 3000 萬平方公尺需要在下一階段開工建設。
「對於已開工建設的專案，實際上它的服務週期在 4 至 5 年，直到最後履約完成都是綠城管理的收入週期。若以歷史資料判斷，目前綠城管理手裡的存量部分已足夠在未來 4 至 5 年保持20%的收入增長。」投資者轉述李軍的話表示。
據透露，在對未來房地產市場預期穩定的情況下，綠城管理的代建業務現已恢復到同期水平，預期下半年的經營業績情況會表現得更良好。同時，主動調整區域結構和客戶機構，加大京津冀、長三角及珠三角的投入。
談及代建服務的物件，投資者稱，綠城代建以前更多關注中小開發商，現在關注**和國企，未來關注金融機構，包括四大不良公司。因此，綠城管理還進行金融服務業務嘗試，推出金融撮合服務。
「綠城管理認為金融將是業務及利潤增長點，公司內部有相關戰略安排，未來這一塊可能會成長為跟代建主業齊頭並進的乙個收入和利潤**。」
丨綠城管理ceo李軍先生回答投資人提問
同時，綠城管理對未來預期比較樂觀，未來三年內，公司的復合增長率能夠做到20%以上。
要達到上程式設計客棧述增長率，企業還要通過不斷擴大代建的在管面積和管理半徑，而隨著地產行業的集中度提高，頭部開發商搶占市場份額，未來代建業務的服務需求增長也將競爭激烈。
至於未來要保持這樣的增長速度，綠城管理認為現在主要的壓力在於服務、團隊以及管理水平能不能跟上。
有投資者稱，綠城管理主席郭佳峰在業績交流會上表示，與企業合作上，綠城管理要與有地，但自身能力不足的開發商合作。
另外，隨著城市更新、安置房需求等，**代建數量增加，也為行業發展帶來空間。同時，在投資層面出現新模式：金融機構委託投資，目前綠城管理還尚未開拓，但不排除金融企業委託業務的可能性，金融機構介入是未來代建行業裡面的乙個重要扭轉。
02**代建提速與「零負債」
值得一提的是，在綠城管理的收入構成中，商業代建和**代建錄得收入增長呈現相反方向，其中報告期內，商業代建的營收為6. 1 億元，同比減少23.4%，**代建的營收為1. 87 億元，同比增長20.1%。
仔細對比發現，不論是商業代建，還是**代建，來自合作夥伴的收入分別同比減少18.9%及28.8%，而自營的商業代建收入減少26.8%，**代建的部分則增加22.8%。
因此，綠城管理的中期報告中乙個很明顯的變化是，**代建專案的增幅將近39%。目前，公司的**代建專案在建面積2418. 8 萬平方公尺。
在ceo李軍看來，**代建專案的優www.cppcns.com勢在於，業務持續時間長、市場空間大、政策穩定，可以抵抗週期風險。
他也認為，綠城管理是國內最大的保障房建設服務商，在未來兩到三年，逾 2400 萬平方公尺的在建面積可以提供持續穩定的收入。
丨投資人現場提問、交流
投資者告訴觀點地產新**，代建這種輕資產模式對重資產模式形成乙個逆週期作用，在綠城管理的業務裡存在小的逆週期，即商業代建和**代建。
「上半年**代建專案和收入錄得比較大的增長，經濟下行或金融形勢不佳的時候，**會加大投資，所以**是投資主體，所以上半年**投資代建收入獲得長足增長，這是乙個逆週期。」
眾所周知，綠城管理上市時就以輕資產代建服務**商為自我定位。此次中期業績，綠城管理稱，「沒有負債，亦不受金融去槓桿的影響。」這種表態與近期房企將www.cppcns.com面臨融資和降負債壓力形成鮮明對比。
現金負債方面，報告期內，綠城管理的銀行存款及現金（不包括抵押銀行存款）為12. 08 億元，同比增長94.6%，流動比率為1. 34 倍，槓桿比率（計息債務除以同期末權益總額）為0.03%。
上半年，綠城管理的經營性現金流淨額為- 4900 萬元，主要原因是本期支付較多 2019 年終獎金、專案日常經營款項及亞運會**村專案營運資金。
隨後於 7 月，綠城管理已收回對亞運會**村專案的墊支款4. 61 億元，並表示，預計今年全年的經營活動淨現金流會顯著改善。
丨投資人現場提問、交流
期內，綠城管理的投資活動現金流淨額為1. 19 億元，去年同期為-13. 4 億元，同比增長988.1%，籌資活動現金流淨額為- 140 萬元，去年同期為- 680 萬元。
此外，上半年，綠城管理合同負債2. 67 億元，同比增加11.2%，該項增長則反映出實際收款快於提供服務的完工進度情況。
在綠城管理上市前，就已有不少房企加入到代建行業的競爭中，不乏萬科、建業、朗詩、中海、綠地、濱江、富力、當代置業等。對之後會入局的選手，李軍持歡迎態度，並希望更多同行能分拆上市，把這個行業做得更繁榮，店多榮市。
「房地產行業裡，分工合作的現象會更加明顯。頭部房企在快速規模化的同時會承載金融槓桿的壓力，輕資產的代建模式是保持規模，甚至放大規模的最好方案，是個路徑選擇。」
本文標題: 綠城管理持續經營收入8.15億元
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