《600萬房價，費用多少你知道嗎?》
或者《房事那點事，你不看就要後悔了!》
或者《再不買房，你女朋友就另嫁他人!》
本文不討論是否應該買房，不討論該在**買房，也不討論固定利率和lpr，而是從客觀的角度，分析一下買房過程中的費用問題。
對很多年輕奮鬥者而言，買房似乎是乙個無法迴避的問題，不管買不買，多了解一些費用預算，總是好的，這也是本文的目的所在。
特別說明：
對年輕人而言，要全款買房，幾乎不可能。即使能全款買房，一次性支付，也非上策。這很好理解，考慮到通貨膨脹，買房的錢，就應該拖著慢慢還，拖得越久越好，即使支付利息也值得。
優點缺點
全款買房
一次結清
不再發愁
沒有利用通貨膨脹
貸款買房
利用通貨膨脹
月月還月月煩
沒錯，那就貸款買房，這裡有兩種方式，一是等額本金，一是等額本息。這兩種方式，各有優缺點。對年輕人而言，剛開始買房時，手頭的錢基本都不充足，等額本息是較為合理的選擇方式。
優點缺點
等額本金
總利息更少
前期每月還款壓力大
等額本息
前期每月還款壓力小
總利息更多
那麼，究竟是貸20年，還是貸30年呢？如果年紀稍大一點，可以選擇20年，但如果比較年輕，那就毫不猶豫選擇30年。原因很簡單，考慮通貨膨脹，使勁地拖延還款，多點利息也無所謂。
優點缺點
貸款20年
總利息少
每月還款壓力大
貸款30年
每月還款壓力小
總利息多
另外，公積金貸款的年利率(3.25%)較低，先把公積金貸款的額度貸滿(夫妻最高90萬，個人最高50萬)，使勁地用。剩下的再用商業貸款(曾經年利率是4.90%)，這就是所謂的組合貸款。
優點缺點
公積金貸款
利率低限額
商業貸款
相對不限額度
利率高房貸利率，確實相對不高。既然要貸款，那到底要貸多少呢？考慮到通貨膨脹因素，當然是貸得越多越好。
以600萬的房價為例，三成首付是180萬，七成貸款是420萬(其中90萬用公積金貸款，330萬商業貸款)。
從上述分析來看，對於一對年輕夫婦而言，手頭的錢可能不是非常寬裕，那麼可以考慮作出如下輕壓選擇：
房價600萬
貸款方式
等額本息
貸款年限
30年公積金貸款
90萬元
年利率3.25%
商業貸款
330萬元
年利率4.90%
房子的售賣**是600萬，既然做出了貸款的選擇，那就看看貸款買房的所有費用吧。
首付180萬
600萬*0.3
中介費10萬左右(不固定)
600萬*1.7%
雜稅雜費
30萬以上(不固定)
豪宅稅(有調整)
印花稅公證費
等等公積金貸本金
90萬夫妻最多貸90萬
商業貸本金
330萬
600萬*0.7 - 90萬
公積金貸利息
51萬90萬*0.567
商業貸利息
300萬
330萬*0.91
那麼，售價600萬的房子，實際最終要花費多少錢呢？把上述**第二列的金額加起來就行，結果是991萬。
第一眼看到這個數字，會覺得很大，對於普通人而言，幾乎是天文數字。那麼，有必要解釋幾點。
那麼，有怎樣一些殘酷的現實呢？
眼尖的朋友，肯定注意到了**中的0.567和0.91這兩個數字，它們是怎麼得來的呢？
數學不是特別好的人，不要過於糾結這個細節，只需要看一下大概是怎麼回事就行了。
其實，只要高中不是特別貪玩，一定計算過等額本息公式，即pmt公式，也很好推導。
話不多說，直接用pmt公式吧，我們用計算機語言(go語言)程式設計，來實際計算一下：
用計算機編譯執行一下，結果是：package mainimport ("fmt""math")func get_pmt(f_interest_rate float64, term_number int, principal int) float64func main()
91.06 56.67
這是什麼意思呢？意思是，採用30年的等額本息貸款：
可以看到，商業貸款比公積金貸款更貴。所以，要盡量用滿公積金貸款。對夫妻而言，公積金貸款最多貸90萬，故有如下資料：
公積金貸款本金
90萬夫妻最多貸90萬
商業貸款本金
330萬
600萬*0.7 - 90萬
公積金貸款利息
51萬90萬*0.567
商業貸款利息
300萬
330萬*0.91
有的人說，貸款420萬元，除了還這420萬本金外，還得另外再還351萬利息，這利息很高啊。
其實，這利息並不是很高，從30年後的視角來看，也許這些錢根本就不多，畢竟要考慮通貨膨。
可以這麼想，30年前的2023年，在農村，萬元戶鳳毛麟角，而現在的農村，誰家沒有1萬元呢？
現在，來給乙個近似的月供公式， 其中x是買房的房價，y是x除以10000後的值，公式推導如下：
所以：m = ((0.7 * x - 900000) * 1.9106 + 900000 * 1.5677) / 360= 37.15 * (x/10000) - 860= 37.15 * y - 860= 37 * y + 0.15y - 860 （以深圳房價為例，近似認為0.15y等於60）= 37 * y - 800
m(600萬) = 37 * 600 - 800
也即：m(600萬) = 21400
月供是21400，與之前計算的2.14萬吻合，可見這個估算公式是靠譜的。而且，我用某房產中介的計算器，驗證了一下，正確無誤。
所以，可以用這個估算公式，做個簡單且準確的估算，瞬間完成計算，評估購買能力，當然，這個公式的前提條件，請看清楚哦。
最後，用唐代杜甫的一句詩來結束本文：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。
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