東方早報(上海)
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截至10月26日,共有49家a股房地產公司發布了三季報。統計資料顯示,在今年融資吃緊、房地產調控政策緊鑼密鼓的環境下,房地產開發企業仍「不差錢」。
值得關注的是,截至今年三季度末,七成房企的經營性現金流出現了負數,而上市房企的「存貨」依然居高不下。這就意味著,若成交量繼續下滑,房地產企業的資金鏈或陷危局。
上市房企「不差錢」
截至三季度末,49家上市公司的負債總額達到5865.9383億元,比2023年同期的3826.66億元大幅增長了53.3%。
其中,負債總額超過100億元的公司有15家,分別是萬科a1385.98億元、保利地產1079.51億元、金地集團473.7億元、招商地產338.83億元、濱江集團229.86億元、新湖中寶199.7億元、中華企業169.34億元;寧波富達、華髮股份、榮盛發展、嘉凱城和上實發展的負債均介於100億元至150億元間。
慶幸的是,沒有一家房企的資產負債率超過100%,49家公司的平均負債率為63%。其中,天津松江資產負債率最高,為91.43%;順發恒業為83.7%;中潤投資、濱江集團、寧波富達的資產負債率也在80%以上。
上市房企「不缺錢」可以從另乙個資料得到佐證:截至今年三季度末,49家房地產開發類上市公司的貨幣資金均為正值。
「招寶萬金」房企四龍頭手中握有的資金均超過了108.88億元。其中,萬科a的現金流最為充沛,其貨幣資金達到了315.4345億元,遠遠超過了保利地產、金地集團和招商地產各握有逾100億元。
不過,從現金充裕角度看,金宇車城、多倫股份和*st海鳥需要投資者引起警惕。這三家公司的貨幣資金均少於700萬元,*st海鳥的貨幣資金更是只有267.7萬元。
經營性現金流七成為負
雖然上市房企的現金存量暫時無虞,但49家公司中卻有35家企業前三季度的經營活動現金流淨額為負。與2023年前三季度的資料對比來看,只有12家上市房企的經營性現金流同比是增長的。
經營性現金流量這項會計指標,是上市公司盈利真實水平的「試金石」,能考量上市公司的經營能力和支付能力。如果一家上市公司盈利指標不錯,但經營性現金流量不足,則說明該公司的賬面盈利很可能躺在應收賬款上。如果該應收賬款不能及時收回而變成壞賬,則會影響到公司的償債能力和利潤分配,進而影響公司正常運營。
統計顯示,在49家房企中,大公司的經營性現金流全部為負,擁有正值的公司悉數為二三線地產公司。其中,華髮股份（600325）的經營性現金流淨額為27.5455億元,遠超過了排在第二位的中弘地產（000979）的10億元。此外,廣匯股份（600256）的經營性現金流也較充裕,為6.3532億元;臥龍地產（600173）、深鴻基（00040）、萬通地產（600246）、廣宇集團（002133）、天房發展（600322）、天寶基建（000965）、深長城（000042）、中潤投資（000506）、濱江集團（002244）的現金**狀況也比較良好,經營性現金流淨額都超過了2億元。
而保利地產今年前三季度的經營性現金流淨額讓人詫異,至三季度末,經營性現金流淨額負值高達261.0763億元;相比2023年同期,大幅下降了600%,為所有上市房企中經營性現金流淨額最少的一家公司。
作為高度擴張的房地產公司,經營性現金流淨額出現負數屬於正常情況。「但如果有一家公司出現突然下降,就可能表示其現金流入或流出方面出現了問題。」一房地產分析師說道,對房地產企業來說,今年前三季度經營性現金流突然下降,主要是銷售方面出現了較大問題。
事實上,今年以來房屋成交量萎縮得比較明顯,這對房地產公司來說影響巨大,正是房企現金流快速下降的主要原因。
房子不能及時銷售,而許多支出如土地、預售的專案、已經開工的專案等為剛性支出,因此在銷售下降的情況下,房企現金流不可避免地出現下降。
一資深行業分析師告訴早報記者,可以用「盈利現金比率」（即經營活動淨現金流/淨利潤）來檢驗上市公司利潤的真實性。「其大小直接反映了公司自身獲得現金的能力,被稱為每股收益的『含金量』。該比率大於1才是好的。」
統計後可見,深鴻基的盈利現金比率最高,達到了9.3,其次是華髮股份,達到8.76;廣宇集團、天房發展、臥龍地產、天保基建的盈利現金比率在2以上;高於1的還有中潤投資、深長城、萬通地產和廣匯股份。
萬科存貨最高
然而,處於土地**飛漲的時代（至少目前為止該狀況仍未有變化）,經營性現金流為正不一定就代表這家房地產公司成長性好。因為相比於貨幣現金,「在地價猛公升的階段性趨勢中,擁有更多的土地才能擁有更好的盈利表現。」
存貨是房地產開發企業最重要的資產,通常占去資產總額的絕大部分,其中,在建開發產品和開發產品是最重要的存貨。
根據wind統計顯示,49家上市房企的存貨達到5000億元,比今年年中的4626.65億元又有了增長。
如果按照100萬元一套房產估算,僅這49家房企的存貨量就高達50萬套。而所有房地產上市公司共有121家,根據所有房企今年中報的囤貨資料7736億元計算,預計今年三季度所有房地產上市企業的屯房量不會低於年中。
根據資料,萬科今年前9個月累計實現銷售金額714.2億元,保利地產實現簽約金額413.96億元,按照簡單的年化計算,萬科與保利地產的銷售金額952億元和551億元。而根據他們各自達到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計算,要賣完這些囤貨,萬科需要1.3年,保利需要1.85年。
而房地產調控政策還在繼續加緊收縮,央行從今年10月20日起將存貸款基準利率上調了25個基點。「在長期調控尚未有停歇跡象的情況下,預計房地產商為了保證銷量,四季度至明年初,降價**將會此起彼伏。」一分析師說道。而另乙個分析師甚至表示,即便是降價**也未必能增大銷量,「因為新建住宅集中放量要到明年。預計四季度中國房地產市場量價齊跌應是大概率事件。」而這很可能將衝擊整個行業的資金周轉。
這時,手握大量現金的房企日子或將有更多溫飽保障。
49家地產企業存貨統計
**** **簡稱 存貨(萬元)
000002.sz 萬科a 12319575.56
600048.sh 保利地產 10157827.33
600383.sh 金地集團 4701235.313
000024.sz 招商地產 3546545.243
002244.sz 濱江集團 1473985.436
600325.sh 華髮股份 1441638.224
600208.sh 新湖中寶 1278441.869
600675.sh 中華企業 1249039.317
600724.sh 寧波富達 1109179.62
002146.sz 榮盛發展 1085692.618
000918.sz 嘉凱城 1052100.649
600322.sh 天房發展 996371.2368
000031.sz 中糧地產858571.575
600225.sh 天津松江 720114.915
000517.sz 榮安地產601465.1847
000631.sz 順發恒業 563116.4889
002133.sz 廣宇集團 538322.1953
600246.sh 萬通地產 515724.0251
000667.sz 名流置業505812.29
600743.sh 華遠地產435010.7728
000897.sz 津濱發展433924.6999
600239.sh 雲南城投396056.9567
000042.sz 深長城 355185.0889
600716.sh 鳳凰股份352531.4186
000979.sz 中弘地產 336875.9439
000965.sz 天保基建 308841.1155
000511.sz 銀基發展285315.3472
000506.sz 中潤投資 262060.2096
000797.sz 中國武夷235758.5662
000558.sz 萊茵置業235734.9957
600053.sh 中江地產217348.6549
600393.sh 東華實業195612.5836
600173.sh 臥龍地產 186510.9846
000514.sz 渝開發 166530.4762
000736.sz st重實 141406.7835
000011.sz 深物業a 131067.4713
002208.sz 合肥城建122456.6557
600256.sh 廣匯股份 88027.4321
600614.sh 鼎立股份85785.1831
000668.sz 榮豐控股81527.4195
000040.sz 深鴻基 63342.5572
000838.sz 國興地產55019.4669
600696.sh 多倫股份 41592.5656
000546.sz 光華控股28261.4074
000638.sz 萬方地產17380.4549
000670.sz s*st天發 11770.7293
600167.sh 聯美控股3522.3751
000803.sz 金宇車城 1603.4996
600634.sh *st海鳥 156.0497
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