新地王的誕生終將付出慘痛的代價

月9日。東方動力****5.77億競得黃浦五里地塊。剔除30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價高達85513元/平方公尺。重新整理了全國單位**地王的紀錄。

超過了此前全國單位**地王記錄保持者北京農展館地塊。後者在2023年由融創中國拍出，單位**73099元/平方公尺。

據悉，東方動力為麗豐控股旗下公司，屬於港資企業。麗豐控股是麗新集團成員之中的乙個。是麗新集團在中國內地從事物業發展及投資的平台，業務主要分布於上海及廣州。

而麗新集團實際控制人為香港旅遊發展局主席林建岳及其家族。旗下擁有多家上市公司。

就在此次天價拿地之前。麗新系便多次由於**拿地引發市場關注，投資者中不乏質疑之聲。

面對天價新地王的出現，有業內人士表示了擔憂，如此高的樓板單位**。這就要求售價一定要突破到

10萬元以上，對這個專案地段來說，實在勉為其難。並且結合眼下樓市漸入低谷。房價下滑風險顯現，其未來前景不容樂觀。但也有人覺得，上海地王的出現說明全國樓市**是假摔，未來中心城區樓價大跌的可能性微乎其微。

另據**報道，黃浦區五里橋街道

104街坊39/1宗地塊位於城市核心位置的地位。就是這樣一幅黃浦江邊的稀缺宅地，卻並沒有吸引眾多地產商到場。7月9日的競拍現場冷冷清清。筆者覺得。如今大家都在忙著去庫存，而對於這麼小的一塊地的出讓。自然興趣不高。那麼這次麗新系為何要偏偏要在此時爭當地王呢？筆者覺得原因有三：

其一，麗新系在今年全國樓市處於調整週期之時**拿地，一方面給全國樓市打氣。告訴開發商們，這麼高的天價我都敢拿。你們也應該爭相效仿,這樣能夠一舉扭轉樓市頹勢。還有一方面隨著全國單位**地王桂冠的出爐。麗新系肯定被全國**所關注。其廣告效應將是十分明顯，麗新系等於免費替自己做了回活廣告。

其二，作為老牌港資企業。麗新系拿地選擇目標往往侷限於市中心優質地塊。他們擅長高階物業的開發。也擅長利用資本市場力量開發和經營商業性物業，特別是大型綜合體的開發。正是由於麗新系企業對市中心地塊開發有著豐富經驗。他們對市中心地價前景持有樂觀信心。

其三。作為麗新控股的子公司東方動力這種企業來說，他們想要在上海有個標桿專案，這樣更有助東方動力在其它領域的業務開展。所以有些時候就不會用太多精力去考慮利潤，很多其它考慮的是公司的戰略。

筆者覺得。黃浦五里地塊拍出天價，是當前總體低迷的市場中的個案。根本無法改變地土市場底價成交的主流，東方動力因爭當今年全國地王非常可能要為此付出慘重的代價。

據中原地產的監測顯示，自2023年以來的地王們大多沒有好下場。

在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的影響下。昔日的地王們（如中海長風地王、金地青浦地王）的日子都不好過。那麼麗新系拍得黃浦五里地塊到底存在著什麼問題呢？

首先，依據該地塊的預售合同規定，該地塊土地用途為普通商品房，建築限高

24公尺。建築密度30%，綠地率35%，土地使用年限為70年。另依據土地預讓合同。這一地塊在正式交付一年內要開工，開工後三年內要竣工。

這意味著上述現房的最晚銷售時間會在4年後。而眼下國內房價已經出現調整期，今年爭當地王，4年以後房價到底怎樣走，誰也不得而知，所以麗新系所冒的風險是巨大的。

再者，麵粉要比麵包貴。投資風險不言而喻。與黃浦五里地塊一牆之隔的二手房**在

3.8到4萬之間，綠地的新房賣到八萬，從去年到今年僅僅賣出去四套。有價無市，即使打七折，也是問者廖廖。

而眼下新地王拍得的地塊起碼要買到10萬元以上。其風險之大不禁讓人捏把汗。

最後。五里橋地塊偏小。開發商不能通過該專案開發來扭轉區域地段的形象。

筆者覺得，像萬科能夠通過大規模的土地開發，搞大型居民社群。建設優質的配套設施，以提高居住的品味，提高房產的價值。而五里橋地塊僅僅是方寸之地。開發商除了造房。其他配套設施建設必定不足。所以。該地段的區位和基礎條件決定了區域的樓市高度，也就是說其無法上公升到頂級豪宅圈序列。

麗豐系正是看中了五里橋地塊「寸土寸金」的稀缺性，才決定爭當定回全國地王的。可是東方動力卻沒有看到，這麼小的一塊地迴旋餘地太小，要走高階住宅路線難度太大。還有周邊房價低於其樓板價。這種土地造出來的房子是否能買出去。都非常成問題。更要命的是。從如今拍下到最後推向市場，至少

3-4年時間。在這幾年時間內全國乃至上海樓市**都會出現較大變化，顯然新地王對未來樓市的前景過於樂觀了。這也必將為其付出慘重代價埋下伏筆。