o2o是「美夢營銷」？ 電商資源業主實難觸及
2023年初開始，這座號稱精心籌備近4年，總投資將近10億元的「超大電商綜合體」開始頻見諸大**。海納城欲打造成o2o商業模式--線下offline(門店)和線上online(**)的一體化「雙店」經營模式，這無疑成為其得以立項的重要砝碼。
但樂居編輯在現場調查發現，海納城所謂的「o2o」，只不過是從目前主流的b2c或c2c**中拉來一些「知名」的b類與c類店鋪，再邀請這些店鋪入駐海納城，建設線下實體門店。與投資海納城商鋪的業主並沒有任何關係。換句話說，業主花幾十甚至上百萬「租賃」來的商鋪，是不能享受任何來自阿里巴巴、**網等主流電子商務**資源推廣的，所謂的o2o也就成了純粹的噱頭。至於到時候有哪些「知名」b類c類店鋪進駐，銷售人員的說辭也含糊不清，只是說還沒有詳細的名單。
開發商的「迷霧數字遊戲」
銷售人員告訴樂居編輯，原定於4月26日開盤的海納城商鋪，已從上週六開始對一次性付款客戶優先選鋪。客戶與開發商只簽訂租賃協議，業主手中只有開發商的租賃合同，無任何產權證明。據了解，海納城1、2號館預計年底開始營業，而3、4號館明年才能投入使用，提供「銷售」的只有2萬平公尺的地下街鋪，共700套左右。其餘都是開發商自主招商，不對外「**」。由於去年11月時已內部消化約200套，目前剩下500套公開對外「發售」。
表面看來，此專案備受關注，認籌量也極為火爆，然而在滿天飛的廣告當中，其所承諾的「鋪鋪為贏，5年翻番」，或許只是朵「浮雲」。廣告宣傳單張上展示的範例，實則是迷霧般的數字及文字遊戲。這些過眼雲煙的資料與文字，接受過銷售話術訓練的銷售能駕輕就熟，令客戶們認為這就是「穩賺不虧的」收益，但從本質來看，不過是開發商通過轉移風險，來快速回籠資金的「障眼法」而已。
疑問一：投資「無產權證」商鋪最好3年內委託開發商轉讓？
銷售人員現場為樂居編輯介紹，以一間總價100萬的商鋪為例，客戶選擇一次性付款，折後僅需75萬元。同時享有「先購買再轉讓」的優待措施，即購置商鋪三年內，業主可委託開發商將所持物業以折前原價轉讓給第三方，即所謂的「轉手即賺25萬」。即便無人接盤，開發商也會以「回購」的方式來**業主手中的商鋪。但是，由於涉及相關法律問題，這一條款是不寫進合同的，僅會以「回報金」的字眼在合同中體現。簡而言之，開發商的口頭「承諾」，並不具備任何法律效力，業主的權益或難以得到保障。
但為避免風險，大多購鋪者還是會選擇「先購買，再轉讓」模式。但事實上，打著商鋪銷售旗號，開發商從一開始便只想獨自經營海納城，經其手設計的這種營銷方式，最終目的只為從購鋪者手中拿回經營權，且能在短時間內快速回籠資金，以開發3、4號館以及後續的經營。
疑問二：高達8%-12%的收益率只是「浮雲」？
除去「期限內轉讓」情況外，業主若選擇自持物業，需在今年6月30日交款籤租賃合同，到2023年6月30日才能開始獲取返租回報，租賃期滿八年後才可以拿到商鋪的經營使用權。也就是說，在簽訂合同的頭三年內，業主將沒有任何的租金收益，這也意味著開發商無償從購鋪者手中拿到了這三年的獨家經營權。對於為何頭三年業主無任何收益的原因，銷售人員解釋道：「由於頭三年公司無償協助業主轉讓物業，若同時向業主進行返租，則相當於業主獲得了雙重收益，由於我們一開始在購買的時候已經是很低的優惠，這也可理解為這就是頭三年的收益了，業主真正開始有租金收益則是從第四年開始。
然而，值得關注的是，在海納城的宣傳文案中上，隨處可見「高達12%回報率收益，5年合計高達50%」，這個是真的嗎？對於這項措施，銷售人員稱，客戶必須一次性付款，且即可享受從持有物業的第四年起，享受8%-12%的逐年遞增收益，直至第八年為止。那麼，是否真有如此高的收益，還是只是開發商的「數字遊戲」而已？
樂居編輯算了一筆賬，還是以一間總價為100萬元、一次性付款享受75折優惠的商鋪為例，相當於業主投資了75萬本金，由於前三年毫無收益，從第四年開始可獲得8%的回報率返租收益，逐年遞增，滿八年後業主理論上可收到租金約為37.5萬元，如果按8年的時間計算，業主的實際年化收益率僅為6.2%，目前主流商業銀行的理財產品多在6%以上，這個收益只能說是勉強及格。而對於貸款的客戶而言，從第四年起每年都按本金8%的比例進行返租，8年後的年化收益率僅有5%，遠低於銀行理財類產品，甚至連大紅大紫的網際網路貨幣**「餘額寶」的收益都不如，真可謂是無論如何精打細算，還是算不過精明的開發商。
既然業主持有物業滿8年後可收回經營權，那麼由此而衍生出的風險與隱患更加無法避免。舉個例子，海納城前期將業主的鋪位統一集中招商，會導致出現乙個面積較大的品牌店可能同時存在幾個「房東」的情況。若「房東」們未來在租金分配上無法達成一致，無論是給店鋪還是業主都會帶來許多不必要的紛爭，甚至可能出現一家門店被強行「解剖」的尷尬局面。
租賃合同僅20年合法多出的30年誰來保障？
海納城占地面積64377.23平方公尺，總計體量22萬平方公尺，目前拿出2萬平方公尺商鋪對外銷售，但這些商鋪事實上並沒有「產權證」，其銷售更是直言只會簽訂「使用權」合同，整塊地僅有乙個產權，且不論是否能分割，由於開發商本來只想自己直營，更不會去分割產權。
據樂居編輯了解到，海納城這些商鋪對外打著銷售的旗號，但實際上僅是簽訂50年租賃合同，只有「使用權」。對此，廣東林氏律師事務所主任律師林叔權表示，「根據租賃合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。」也就是說，業主與海納城簽訂的是50年的租賃合同，且需要交付的也是50年的「租金」，但20年期滿後，存在「不再與業主續租」，或者「收回物業不再租」，或「重新協商租賃條件」等風險，那麼，對於業主來講，權益並沒有得到保障，林叔權表示，這是不合法的。他還表示，「開發商是說在賣商鋪，簽訂的卻是租賃合同，雖然這是為了保證20年後該物業還是屬於他們的，但卻讓人誤解是賣的。」
為避免此類糾紛風險，海納城的銷售支招：「可以把50年的使用權賣給他們」，如此看來，各種變相的銷售方式，結合上面提到的三年內承諾轉讓出去，事實上僅是在借購鋪者「過橋」，開發商不但免費使用了這些轉讓的鋪位，還利用了購鋪者的資金以達到自己進行融資的真正目的。
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