私家園林傳德堂9月下旬將在上海拍賣,這是繼2023年葑湄草堂之後，蘇州私家園林第二次在滬拍賣。不過，葑湄草堂之前兩次拍賣都未能成交，傳德堂是否能拍賣成功，答案不久後就可揭開。
業內人士分析，購買私家園林與投資豪華別墅不同，不但難以讓其短期盈利，相反還需要花費可觀的使用和維護成本，因此購買私家園林或其他古宅的人，必須又有經濟實力又有文化底蘊。
已進行保護性修繕
傳德堂始建於2023年，由安徽商人鮑宗漢所建，毗鄰虎丘風景區，占地面積1766平方公尺，其中建築面積450平方公尺，屬控制保護建築。鴻海拍賣****副總經理余雷介紹，原址已經經過了保護性修繕，例如完全復原門洞原來的雕刻，單此項就花費了200多萬元。
據透露，目前古宅部分已經修繕完畢，而園林還在修復中。拍賣委託方將在傳德堂外圍建造仿古建築。此外，還可以根據業主的要求，在符合控制保護建築相關法律法規的前提下對傳德堂進行改造，讓其更符合顧客的要求，所有這些服務都包含在古宅的成交價中。
4000萬元起拍價
傳德堂並不是第一座在上海拍賣的蘇州私家園林。2023年，作為「江蘇古宅上市第一拍」，葑湄草堂的拍賣就曾轟動一時。葑湄草堂始建於清朝道光年間，占地面積1874平方公尺，大小建築物10處共計1425.94平方公尺。不過2023年上半年葑湄草堂上市拍賣兩次，結果都無功而返。最後委託方自己找到了買家，以低於起拍價的**成交。
余雷說，當時葑湄草堂拍賣未能成交的原因有很多，一方面**太高，另外葑湄草堂有些不足，比如園林小、建築太多，而且路小、停車面積小，讓人感覺很不方便。而傳德堂的園林面積大，建築相對少，停車地方也很充分。
那麼傳德堂4000萬元的起拍價是否合理呢？根據蘇州市房管局**公示資訊，蘇州市中心的獨立別墅單價在3.3萬元到5.5萬元左右，郊區的獨立別墅單價則為1.8萬元－2.8萬元。而傳德堂土地面積1766平方公尺，其中建築面積450平方公尺，考慮到上市前開發商支付了土地出讓金、修繕費等，以及古典園林的稀缺性，標價4000萬元是低是高，拍賣當日就可見分曉。
買家「只能美容、不能整容」
據介紹，這次傳德堂拍賣後，買家將獲得它的產權，而非單單的使用權。但由於古建築的特殊性，購買者既是新主人，也是對古建築的保護責任人，依法轉讓的古建築隨產權的變化，保護、維修等相關責任也相應調整，購買者將多乙份責任和限制。
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