新力控股「命懸」IPO

如果不是一紙ipo招股書，或許鮮少有人會注意到新力控股這家房企的存在。

5月24日，新力控股正式向港交所遞交了ipo招股書。這家成立僅短短9年的江西房企，在通過高負債、高槓桿、高周轉等「常規」模式快速做大規模、成為江西最大後，面對嚴調控下房地產市場增速放緩的現實，也不得不尋求來自資本市場的助力。

這意味著，在將家底抖露在公眾面前的同時，這家房企也必須接受來自資本市場苛刻目光的檢驗。

01 | 9年速成兩大秘訣

房地產從來不缺規模快速做大的神話，前有恆大、碧桂園，後有閩系，最新的案例則是溫州房企中梁以及江西房企新力。

在房地產領域，房企規模快速做大的故事大抵相似。借助過去幾年間房價快速**的東風，依靠高負債、高槓桿和高周轉的 「三板斧」，千億規模不是夢。

新力也遵循著這樣的模式。雖然並未在招股書中披露具體銷售金額，但來自克而瑞的資料顯示，2016-2023年，新力控股分別實現合同銷售額161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別為107%、165%和347%，行業排名分別為97、43和31，上公升速度驚人。

而從營收表現上看，於2023年、2023年及2023年，新力分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.16億元，復合年增長率達到94 .6%。

2023年對新力來說是關鍵的一年。它於2023年成立，將第乙個專案放在江西，並一路壯大逐步確立了江西房地產「老大」的江湖地位。

2023年及之後，新力的高增長「神話」正式開啟。這一年，是新力開始規模發力的一年，也是它啟動全國化布局的一年。當年，新力將布局區域拓展至蘇州、惠州及武漢等城市，並於次年將總部遷至上海。

2023年，有資料顯示，新力地產的銷售額為35.1億元，而2023年已攀公升至161.3億元，並在此後的兩年間以驚人的速度擴張、成長。其「速成」秘訣主要有兩點：一是牢牢佔據大本營江西老大位置，二是標準化的高周轉模式。

招股書顯示，2023年新力在江西地區的銷售額達到了539億元，佔總銷售額的59%。截至2023年3月31日，新力擁有合共101個處於不同發展階段的住宅物業專案，其中55個位於江西省；應佔總土地儲備約為1480萬平方公尺，其中江西省佔比高達52.6%，僅南昌單個城市的比重就達到了42.8%。

在深耕江西大本營的同時，新力也將高周轉做到了極致。新力方面曾透露，為了衝擊千億房企陣營，其採用了「120天啟動開發、180天達到預售標準」的高周轉開發模式。

而從招股書來看，實際情況或許有過之而無不及，甚至存在當月開工當月即能開售的情況。比如南昌時代廣場一期，於2023年7月建設動工，當月即開始預售。

02 | 極速擴張的成長代價

規模極速擴張的反面是較低的盈利水平和居高不下的負債率。

由於土地成本較低，新力的毛利率近兩年來一直都處於較高水平，2023年-2023年，新力的毛利率分別達到24.74%、33.71%和37.35%。

與之相反的是，其淨利率卻在行業內處於較低水平。

招股書顯示，在新力規模快速做大的2016-2023年，其淨利潤分別為1.31億元、2.78億元及5.55 億元，淨利率分別為5.89%、5.30%和6.59%。

在「三高」式的快速擴張模式下，高負債成為新力的必然。

招股書顯示，2023年、2023年和2023年底，新力的借款總額分別為64.38億元、166.76億元和221.03億元，資產負債率分別達到86.00%、90.59%、93.48%，淨資本負債比率分別達到190%、270%、240%。

如果不是進行了資本化利息的操作，新力2023年-2023年需要支付的銀行及其他借款的利息就分別高達2.93億元、11.09億元和12.18億元，遠超新力當年所賺取的淨利潤總額。

截至2023年3月31日，新力共有一年內到期債務249.04億元，而截止2023年底其收到的現金僅為100.66億元，顯示新力擁有較大的短期償債壓力。

招股書顯示，截至2023年底，新力共有28項由信託、資管公司及其他金融機構提供的未償還融資安排，12筆借款將於今年內到期，且利率均高於9個點以上，最高一筆甚至達到13.62%。

在2023年房地產行業整體增速放緩背景下，對江西市場的依賴成為新力的潛藏風險之一。

一方面，在嚴限購以及棚改貨幣化安置收緊背景下，江西市場的表現具備不確定性；另一方面，越來越多競爭者的加入使得江西市場競爭激烈。截至2023年12月，百強房企中已有33家進駐南昌，市場入駐率達到了33%。

無論是為了生存還是為了進一步發展，新力都必須進軍新的地域市場，而這同樣需要更多的資金彈藥。但在本土市場低土地成本、強品牌模式下，新力高槓桿擴張的模式難以負擔過高的財務成本，它在江西以外的擴張之路將會更加艱難。

新力必須上市，才能獲得生存以及進一步的發展，但現在顯然不是好時機。

相較於此前較為寬鬆的上市環境，2023年底以來，港交所對內地房企赴港上市的態度正變得日益謹慎，不僅募資規模縮水，等待時間也更長。

德勤中國資料顯示，2023年第一季度房地產行業香港上市的新股數量比例由去年同期的26%降至21%，而募資金額由2023年一季度的105億港元縮減至51億港元，比重由43%降至25%。

在新力之前，海倫堡、中梁、奧山和萬創等房企的赴港上市之路都並不順利，曾出現過招股書失效須重新遞表的情形，至今仍在等待上市。至於新力，它的上市之路似乎也注定充滿著不確定性。

命懸一線 鬥志昂揚

昨晚，我獲得了更多的希望，我覺得我需要更加的努力。我不需要向任何人去說，也不需要向任何去講。我覺得該努力的，該去拼搏的，能夠做的就只有這些。想讓愛人幸福不是要告訴她，你能為她去死，能為她怎麼怎麼樣 我覺得這是最無聊，最沒有用處的表達。既然愛她，就要給她最好的物質生活，讓她變得充實，既然愛她就用成績告...

一生懸命的程式設計師

記得有人說過，一名真正的圍棋高手，其人生是要用 一生懸命 四個字來形容的。我只是圍棋低手，限於水平，未能更多地理解其中的精妙與玄機，然而，我卻清清楚楚明明白白地知道，有另一種人生，倘加之於這四個字，卻是真正當之無愧的，這，就是程式設計師的人生。計算機很難懂，計算機中最難懂的卻是程式設計，人說 棋如人...

命懸一線獨木橋（YYOJ）

題目描述 lzy成功的破解了數字規律，沒想到他前往下一關前要通過乙個獨木橋。這個獨木橋由n塊木板組成，每塊木板上有乙個數字。這個獨木橋最奇怪的地方，是lzy第一步只能站在它的平衡點上，否則橋會立刻倒塌，lzy就會墮入萬丈深淵。我們是這樣定義獨木橋的平衡點的 lzy當前所站的左側所有木板數字相加的和等...