2008-8-7 南方***
萬科是個風向標。萬科倒，中國房地產市場會崩潰；萬科順利度過嚴冬進行收購兼併，中國房地產市場會走向良性迴圈。
這並不是說萬科這家公司有多重要，事實上，這家中國最大的中國住宅開發商到現在為止，市場占有率也在5%以下。但萬科絕對具有風向標的作用：他們對於形勢的把握較為準確，以前曾經度過寒冬，在此輪調整中去年就已先行一步，率先降價、收縮戰線、回籠資金，再次開始過冬。萬科有揣摩政策與順心消費者心態的傳統，除了王石在**時的賑災論之外，小心翼翼地不去觸碰消費者脆弱的心理。相比而言，萬科對住房品質的標準具有專業素質，王石一直強調的是日本的發展模式——小房型、高品質——而不是歐美的大戶型模式。
本人並不欣賞王石面對**的過度乖巧，他在上一屆**時代支援住房拉動內需，而在現在強調理性消費。但不得不承認，中國市場需要這樣的懂中國市場、面向城市平民的專業開發商，來給中國的城市居民建立自己的萊維特小鎮。上半年萬科銷售的產品中，剛性需求佔比86%，自住需求佔比超過90％，中小套型的產品比例也不斷提公升，90平公尺以下銷售佔比46%。萬科的淨負債率為37.1%，也屬於較低的行列。
在市場下行週期，理應是萬科這樣的開發商併購低素質的中小型開發商，而不是如某些民粹論者不顧實際所說的將開發商一筆勾銷，或者在政策嚴控之下，房地產領域開發商不論資質好壞，要死一起死、要活一起活。
萬科情況不妙，他們領先一步，但仍然無法讓他們獨善其身。萬科上半年實現主營業務收入172.6億元，同比上公升55.5%；實現淨利潤20.6億元，同比上公升23.6%。雖然總體上半年業績略高於預期，但這得益於2023年的市場業績，今年業績已開始逐步放緩。公開資料顯示，今年前3個月，萬科實現銷售面積和金額同比分別增長82.9%和119.1%；前5個月下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%；前7個月，同比增長僅有7.6%和28.9%。萬科全年量價齊跌趨勢已經確立，銷售面積月度累計出現負增長近在眼前。
不僅如此，在南京市場，萬科一頭撞上房價門，由於房價上公升違反了南京物價局的監控，與一房一價不符，而遭受集體起訴。王石稱萬科已經做好最壞打算，將繼續下調房價力御嚴冬。
撇開意氣之爭，下調房價是不得已而為之的舉措，房地產**從來跟其他資產品**一樣追漲殺跌，取決於購買者的預期。一旦房價下挫，就不是理性下調的問題，而是跟**一樣，必定出現過度下調。
**有關部門應該認識到，房地產市場景氣週期下降是整體經濟下降的伴生現象，鋼鐵、水泥、建材等**與產量都將隨之下降。房地產下挫反應的不是房地產行業的現狀，而是中國經濟整體過冬的現狀。我們不要奢望擠出房地產市場泡沫，而經濟毫髮無損，由於房地產市場曾經是中國整體經濟的槓桿，因此房價的下挫將給中國經濟帶來切膚之痛，與高房價的痛苦不相上下。
經濟學家爭論房價過高還是過低意義不大，中國房價高是事實，以房價收入比來衡量，房價當然過高。但當初不就是經濟學家建議以房地產拉動內需，不正是有關部門放行外資購房，使得房價與國內民眾收入脫離得嗎？
房地產下行週期是市場理性化的契機，而不是市場理性化的同義語。目前中國房地產市場應該關注的是軟著陸，使房地產市場出現優質企業併購劣質企業的良性迴圈、使中國民眾的住房需求與房地產市場化取得平衡。放開市場融資，讓市場來決定是否應該借款給抗風險能力強的企業；讓消費者說話，而不是由**制訂什麼一房一價的政策，在消費者與開發商之間挑起事端。一味鼓勵對市場進行討伐、尋找替罪羊的方式極不明智。
8月5日，國家統計局發布經濟述評稱，「房地產的暴利時代已經終結，在長達10年的房價**之後，中國房地產市場開始向理性回歸。」希望這是真話，而不是以一種非理性取代另一種非理性，以行政的勝利取代行政與市場的聯姻。
讓我們關注萬科的走向，這家公司的起伏象徵著中國房地產市場的未來。
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