滬寧杭樓市為何重吹漲風？
南方周末
□本報記者 韋黎兵 發自上海
徹夜排隊買房的場面在上海又出現了，而它的兩個兄弟城市杭州和南京的房價也出現了新一輪的暴漲。是什麼推動長三角樓市擺脫低迷？答案可能是：城市中心區域土地**不足
上海發力
上海開發商
2005
年以來灰頭土臉的日子終於過去了。
上海樓市不斷高企之下，消費者放棄觀望立場，紛紛入市。
cfp／圖
2023年6
月124.5萬—
6萬每平公尺的**提高了5％。
而西郊莊園別墅專案旁邊二百多畝的高檔酒店式公寓專案，
2006
年因市場蕭條而推遲開工。現在，由於市場轉好，專案已開始籌備，準備年底前開工。
合生創展上海的
4個樓盤也開始熱銷，營銷總監宋悅青開始覺得輕鬆起來。在閔行區，合生創展春節後推出的高檔專案「合生城邦」上百套別墅已銷售一空；而新江灣城的合生國際公寓住宅專案，進入
4月份後銷售也突然加速。「年初都是每天一套，
4月份後每天能賣2套，
5月後每天能賣兩三套。」宋悅青說。
2005
年初，合生創展耗資
15.89
億元拍得楊浦區的新江灣城
c1地塊，樓面價高達每平公尺
5617
元，引起業界質疑。隨後不久，樓市調控重拳迭出，上海房市迅速蕭條，合生在上海一度受困。現在，合生新江灣國際公寓在售樓盤均價已達每平公尺
14700元。
上海房價**的情況並不僅僅出現在虹橋和楊浦，而是遍及整個上海。
據央行上海總部公布的房貸資料，上海個人住房貸款自
2023年11
月起開始持續上公升，並且增幅逐月擴大。
2023年5
月，上海人民幣個人住房貸款增加
8.8億元，比上月多增
3.2億元。
高漲的房價讓老百姓的觀望情緒一掃而光，房屋成交迅速活躍起來。據上海市房地局統計，6月
4—10日，上海商品房成交
84.81
萬平方公尺，比前一周多出
11.45
％，這標誌著上海樓市已經全面復甦。
南京、杭州暴漲
作為長三角的龍頭，上海的房市具有指向性的作用，而上海的兩翼———杭州和南京房市也早已進入了上公升通道。
與上海聯絡更為密切的杭州，房市一直與上海休戚相關。
2023年3
月之後，杭州房市連續多月低迷，直到年底才有起色。
2006
年一年，杭州房市並沒有大起大落。
但今年年初，杭州房市開始與上海同步上揚。尤其是
4月萬科「魅力之城」和
5月初濱江集團「濱江萬家花城」開盤後，重現了
2002
年時的排隊購房的火爆場面。
5月之後，杭州房市開始量價齊公升。
5月杭州主城區商品住宅成交了
4790
套，相當於今年一季度杭州主城區商品住宅的總成交量，打破了
2023年12
月杭州透明售房網開通以來銷售紀錄。
據業內人士測算，
2007
年以來，杭州市中心的
2006
年上市的次新房部分樓盤每平公尺平均**了
3000
—5000元。
南京房價的上公升軌跡與上海和杭州並不完全同步。自
2005
年初低迷後，
2006
年下半年開始，南京就開始進入了上公升通道。今年春節後，房價**的趨勢越來越明顯，主城區的二手房統統**了每平方公尺
1000元。
據南京決策地產研究中心總經理厲建軍觀察，一度被視為隱含崩盤風險的南京河西板塊房價從元旦以來每平方公尺普遍上公升了
2000
元，連與南京主城區隔江相望的江北區域，房價也已從每平方公尺
2000
多元直奔
4000
元而去。
由於市場**火爆，南京當地第二大開發商亞東集團已將雨花區位於南京城市邊緣的亞東國際公寓二期每平公尺的均價提高了
2000
元，即便如此，開盤當天就一售而空。
房價**迅猛，給地方**產生巨大壓力。
5月以來，南京市**先後出台三個房價調控意見，並實施了「限價令」，希望遏制房價**的趨勢。
**結構不合理推動
儘管**對上海等地樓市重新發力頗有指責，認為是開發商「捂盤惜售」等行為故意製造的「樓荒」假象，但業內人士並不認同。
在上海「金豐易居上房置換」五角場店工作的於華萍發現，購房者絕大多數以自住為主，而且多是首次置業的新上海人。合生創展營銷總監宋悅青通過客戶調查也發現購房者大多以自住為主。
許多專家認為，長三角房市重新上揚，從更為廣泛的意義上而言，是中國流動性過剩和人民幣公升值大背景的產物。
上海知名地產銷售代|理公司荒島工作室主任馮偉發現，他們所代|理的高階樓盤中，有
40％左右的客戶是以台灣人為主的境外需求。
「這些也都是真實需求，他們觀望了兩年，看房價還沒跌，甚至還要漲，就乾脆買了。」於華萍說。
值得注意的是，在上海，雖然市區房價普遍**，但郊區的房價並沒有隨之立刻**。在上海外環以外的少數板塊，如寶山顧村、嘉定江橋和南匯周康地區，房價還維持每平方公尺
5000
到7000
元左右。
上海財經大學房地產研究中心主任印
華認為，在巨集觀調控中兩年來上海的房價是穩定的，並歸功於上海**接受了他的類似主張：「抑制投機、規範投資、滿足消費」，而不是採用房價完全失控城市的「打壓投機、抑制投資、限制消費」的調控策略。
至於此輪房價**，印認為是由於郊區交通、商業、產業配套不足，無法實現人口疏散功能，在市區供地不斷下降的情況下，導致供給相對減少，從而導致了市中心房價的上公升。
其實自巨集觀調控以後，長三角城市的乙個共同特徵就是，城市中心區域土地供給明顯減少。在上海市房地局
2007
年發布的
一、二、三號土地出讓公告中，住宅或商住綜合性質的土地數目僅
10多幅，佔全部
120多幅出讓土地的
10％不到，且地理位置大多在外環以外，僅有新江灣
d1地塊位於中環附近。
而在2006
年，在上海出讓土地中，內環以內的住宅地塊為零，中環內的地塊也僅有新江灣城
c2、閘北大寧地塊、浦東南碼頭街道地塊等少數幾幅。而所供地塊基本以上海外圍區域為主。在
2005
年，上海全市商品住宅用地僅推出
4幅，合計總建築面積僅為
54萬平方公尺。
在杭州，
2004
年住宅用地
(含住宅配套公建用地)僅為
1425
畝，2005
年回公升至
2807
畝，2006
年又回落到
2578畝。
雖然據南京市國土局公布，
2005
年出讓土地
11628
畝，2006
年出讓用地總面積
9568
畝，遠遠超過上海、杭州，但據南京決策地產總經理厲建軍觀察，由於市中心供地嚴重不足，南京市中心最近即將開盤的幾個樓盤房價甚至可能定價到每平公尺
16000
—17000
元，比目前的水平高
3000
元左右。
土地**的數量以及地塊**位置的調整，直接導致導致市區新房供給的減少。印
華認為，除了因為兩年以來上海房市低迷、觀望情緒嚴重、壓抑了正常需求導致目前長期積累的需求爆發式增長，供地減少，尤其是位於生活工作方便地區的有效供地不足，導致了市區****不足。
這一觀點得到資料支援。截至今年6月
4日，上海新建商品住宅的總**量僅
843.17
萬平方公尺，供普通工薪階層購買的普通商品住宅僅
392.35
萬平方公尺，遠低於去年同期
545萬平方公尺的水平。
事實上，
2007
年以來上海新房的月**量都小於成交量，這導致了網上可售一手住宅存量跌破了
1000
萬平方公尺大關，目前只有
843萬餘平方公尺**可售。
5月份，上海的成交量比
4月份增加了
55.94
萬平方公尺，而新房的**量卻少了
20.56
萬平方公尺。
上海市**發言人焦揚認為，目前上海供需比維持在
1.5：
1，**充足，在建住宅施工面積超過
6100
萬平方公尺，比去年同期有所增長，後續**充分。而上海統計局總經濟師蔡旭初在接受採訪時也認為，根據統計局監測，上海房價總體穩定，並未出現大幅上揚。
但這似乎與市中心老百姓的感受不符。「現在的局面，更多的是**結構問題，而不是總量問題。」復旦大學房研中心副主任華偉說。
最短路徑《一》（以杭電1874為例）
幾種比較常用的單源 所用點到某一確定點的距離 最短路徑的演算法有 dijkstra floyd spfa bellman ford等。floyd演算法的思想就是動態規劃，用三層迴圈，來不斷的去更新兩個點之間的距離，雖然比較簡單，但是時間複雜度是o n 3 適合應用資料比較小的題型。include i...